全面遏制外资进入房地产市场

易宪容
最近，无论是国家外汇局2006年度检查发现了19家中资银行和10家外资银行违反相关外汇管理规定的行为，还是深圳市对香港人到深圳购房限制，表明境外投资者都在规避2006年政府“171号文”（即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）进入国内的房地产市场。

我们可以看到，在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，前几年疯狂跑马圈地的国内房地产商，有相当一部分面临着资金链断裂的危机。而实力雄厚的境外投资公司恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速掀起了向中国房地产市场进军的步伐。

先从政府的统计报表来看，2006年是外资进入国内房地产市场增长最快的一年，比如，2006年国内房地产开发企业利用外资达到394亿元，尽管利用外资占房地产开发投资的26880亿比重仅为1.46%，但其增幅则达到53%。而且这种情况在2007年进一步强化。比如2007年1-5月全国房地产开发资金总量为12143亿元，同比增长26.2%，其中利用外资为222亿元，同比增长89.9%，占整个房地产开发投资比重为1.82%,比2006年有年上升。也就是说，从资金流入的正式渠道来看，尽管利用外资进入国内房地产的资金所占的比重一直处于较低水平上，但是其快速增长态势已经显现。这里既房地产开发企业规避政府对房地产市场宏观调控的动机，也有外国企业对中国房地产市场暴利的虎视眈眈。

同时，在外资进入国内房地产市场正式的渠道之外，众多实力雄厚的国外资金都在采取种种不同的招数，迂回进入中国房地产市场。新加坡凯旗纳投资中心资深投资分析师乔治·麦迪逊研究表明，摩根斯坦利、高盛等顶级跨国投资公司纷纷进入中国房地产业。在此相关的职能部门应该保持足够的警惕。

还有，最近国内一些大城市（如深圳）的房价短时间内快速飚升。可以说，这些地方的房价短期内快速飚升并非居民住房需求短期爆发出来，而往往是外国投资者为先行，国内投资者随后炒作之结果。我们可以看到，无论是2004-2005年上海房价翻倍上涨，还是近年来深圳的房价快速飚升，最大的诱因是外来购买者对国内房地产市场的炒作结果。在上海，最早进入房地产炒作者是一部分台湾居民及香港居民。而近来深圳房价快速上涨，最早进入房地产炒作是香港居民。据统计，近年来香港居民在国内房地产市场购买住房280万套，基本上两个香港人就在国内购买住房一套。也就是说，基本上每一户香港居民在国内购买住房一套。这样一个数量，对于国内若大的一个房地产市场来看，可能也算不了什么。但是，这些购买力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平（香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP仅8000美元左右）到深圳购房，要推高深圳的房价就易如反掌了。

有人说，最近深圳的房价快速飚升不是香港人大量购买的结果，因为香港人在深圳所购买的住房仅7%左右。其实，如果房地产市场是一个完全的投资市场，而投资市场的价格是由投资者对市场预期决定的。在这种情况下，不要说有7%的境外投资者进入这样市场（他们对市场价格预期比国内投资者要高），就是比这个比重还低，这个投资市场的价格完全可以由这些极少投资对市场价格过高预期而不断推高。而且这个投资市场的价格一旦为较高价格预期的投资者带动，其市场的价格进一步推高就易如反掌了。

面对房价快速上涨，尽管深圳市政府部门看到香港人进入其房地产市场对房价上涨作用，但是为时已晚，一个房地产投资市场进入疯狂炒作之后，想通过房地产的商业存在原则及外国居民的居住原则来遏制是完全不可能的。其实，外管局的171号文件早就对境国投资者中国房地产市场已经有详细的规定。现在等大量香港投资者进入了深圳房地产市场后再来落实其文件，这是完全不可思议的事情。而且深圳这样做能够起到作用也十分有限。

还有，正如麦迪逊分析的那样，无论是国外的顶级跨国投资公司通过各种方式纷纷进入中国房地产业，还是境国的投资者中国房地产市场，其核心是谋求房地产价格飙升带来的巨额利润。这些境外投资者进入中国房地产市场是在2008年奥运会举办前夕，能够实现在中国投资回报率超过100%。因此，他们全力以赴帮助面临资金链危机的国内‘炒楼公司’稳定资金链，甚至不惜出巨资帮助国内房地产企业‘囤房’、‘抢地’、‘捂盘’，最大限度地获取利益。而这样做可能导致的深层危机是：一旦中西部省区尤其是二线城市的楼盘也被炒高，就必然面临着沿海居高不下、内地后来居上的房产价格飙升局面，更加不利于调控房地产价格。而这些外国投资者还会想方设法进入中国股市及汇市。这样，外资不仅能够通过楼市、股市、基金等便利牟取暴利，同时也希冀从人民币升值过程中牟取巨额利润，一旦在汇市中得手，就会从包括房地产在内的众多行业内连本带利地撤出。这就是1997年亚洲金融危机的真实写照！

因此，面对最近国内不少房地产市场价格快速飚升的态势，仅是对外国投资者的商业存在原则，仅是居住性原则已经不够了，而是政府要对国内房地产市场的发展宗旨给予明确的定位，用法律的方式规定国内房地产市场国内居民住房消费的市场而不是投资市场，从根本全面遏制境外投资者进入国内房地产。看看世界各国房地产市场的发展，有哪一个发达国家的房地产市场是会成为如此炒作与投机的市场的。没有，从而就没有。但是，一个社会主义国家的中国，一个土地公有中国的则发生了。而国内房地产市场大量炒作而推高房价就是对绝大多数居民基本居住权的剥夺，就是让国有资源及财富资本化后流入少数人及境外投资者手中。对此，政府应该全面遏制境外资金进入中国的房地产市场，以保障中国公民的基本权利，以保障国家利益不受到侵犯。

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