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大潮退去,房地产行业大洗牌

时间:2022-01-24 00:09:58   来源:牲产队   作者:牲产队长    点击:

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前天,队长写了《美元欲加息,央妈为何降息?》一文。在当天的读者留言中,很多读者说,央妈放水,房价又要压不住了。

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这种认知是非常肤浅的,是过去式的,是不符合当下房地产行业形势的。在过去的30余年里,房价一路高涨,让许多人对房价特别敏感,对“放水”特别敏感,以至于达到了“杯弓蛇影”的地步。

只要一看到“货币宽松”,就下意识地认为,房价的美好时代又要回来了。今天,队长就来跟大家说,为什么房价不会涨?如今,中国房地产行业的现状到底是什么样的?

总的来说就是八个字:“优胜劣汰,平抑风险”。

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国资房企作为中国房地产行业的压舱石,在经营上,要比私营房企稳健得多。在三道红线的监管政策下,总体上,国资房企的财务承压能力也要强的多。

但私营房企则大多表现不尽人意。某些私营房企大规模举债,大规模扩张,财务成本高企,杠杆率居高不下,其中的代表性房企就有恒大集团、华夏幸福、新力控股、阳光城以及融创集团等。

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在高负债、高杠杆模式下,恒大集团扩张得最快,也发展得最猛,债务爆雷亦是颇为惨烈。私营房企过于追求短期扩张,成了本轮房地产调控中爆雷最大的导火线。相反,国资房企在中国房地产行业中,起着压舱石的作用,对自身风险控制,要严格得多。

同时,在政策风向方面,国资房企也更早地嗅到了信号。最显著的例子就是,在2018年的秋季例会上,万科就喊出了“活下去”的口号。可彼时的恒大、融创等地产集团都在大举扩张,丝毫没有感受到凛冬将至的前兆。提前预警的万科反而成了那一年,中国房地产行业中的另类。

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事到如今,万科成了发展最稳健的头部房企。可恒大、华夏幸福、新力控股、佳兆业等先后遭遇财务爆雷,陷入现金流危机的泥沼。而在2022年的伊始,又一家头部房企财务爆雷了,它就是中国奥园。

中国奥园的爆雷比恒大更干脆,更不留余地。恒大在爆雷之前,许老板还卖项目、卖股权、卖飞机、卖别墅,垂死挣扎了一把。至今,恒大也没放弃自救。可奥园就不同了,直接宣布:已到期的美元债和未到期的美元债,统统都不还了。

奥园摊牌了,就是耍赖,没钱了,一毛不还。在美元债爆雷之前,奥园的60亿理财产品也违约了,众多投资者都损失惨重。

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2022年的开年,奥园这一个雷的出现,足以证明,中国房地产行业的风险还没有完全释放,房企的债务仍然承压。

在众多私营房企中,融创算是抗压能力比较强的,在近期还上了42.5亿元债务。这时候,还能拿得出钱还债的房企,都算是在债务危机的边缘能撑得住的了。这笔资金的来源很可能是融创卖掉了上海和杭州的三个项目。

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在这里,大家就要想了,是谁还有钱来接盘?

据传,接盘融创上海项目的是国资远洋集团旗下的远洋资本,而接盘融创杭州项目的则是浙江本地国企滨江集团。此外,融创武汉两个项目分别卖给了武汉城建和首创集团,融创文旅城昆明项目二期40%股权转让给了珠海华发集团。

像这样的例子不止于融创,像恒大足球体育馆出售给了广州城投、恒大香港总部大楼拟出售给越秀集团,阳光城转让绍兴光逸51%股权,由厦门象屿接盘,阳光城转让欣宇原100%股权,由中融信托接盘……

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这些项目或者股权转让都有一个共同的特点,即,私营房企卖资产,国资房企接盘。

私营房企现金流承压,无力继续开发项目,很可能带来潜在的烂尾风险。而国资房企接盘,则能依靠自身稳健的现金流,防止项目烂尾,将风险在内部消化和稀释。

那么,国资房企的钱是哪里来的呢?这就要说回央妈降息了。

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从企业债券市场来看,获得发债审批通过的房企已经不少了,有私营房企,也有国资房企,但总体以国资房企为主。

为什么是国资房企为主?原因很简单,国资房企的现金流更多,财务更稳健,有国家背书,信誉更高。试想,像恒大这种债务爆雷的房企,能让它继续大规模发债吗?那岂不是扩大它的债务规模?

这跟降负债、降杠杆的方针不符。

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因此,谁的财务更稳健,谁的信誉更好,谁才能更容易通过发债审批。在私营房企中,成功发债的房企有碧桂园、龙湖地产、星河集团、荣盛控股等,这些房企账上现金流都更为充裕。

国资房企发债成功的则有厦门象屿、华侨城、深业集团、保利置业以及广州、天津、福州等地方城投集团。

地方城投集团发债是有巨大需求的。因为各地要将房企的债务风险化解在辖区以内,比如,恒大广州项目则主要由广州本地化解,融创杭州项目则由杭州本地化解,上海项目由上海化解。这样做,可以最大限度地降低风险扩大化。

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这种把风险分解,再消化的方式,只最符合当下中国房地产现状的。因为不管是恒大,还是华夏幸福,中国奥园等房企,他们的资金缺口都太大了。任何一家房企若是整体并购,一旦财务并表,两家都完蛋。

比如,恒大2万亿债务,谁能担得起?唯有分解,再消化,才能最大限度地稀释风险。

同时,对于现金流承压的私营房企,各大银行也都为他们的债务进行了展期,也就是延迟还钱。在这个期限内,发债成功的房企手握现金流,缺钱的房企得抓紧时间把能卖的项目都卖了。等下一次债务到期时,至少资金还能填上债务的坑。

因此,我们可以看到,财务较良好的碧桂园拿出100亿并购了富力物业,合生创展拿200亿拟并购恒大物业部分股权,龙湖物业并购九龙仓旗下股权物业资产等。

在而今的房地产市场,简单地说就是:“谁有钱,谁就是爸爸。”

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如此,银行信贷不会出现塌方的风险,交了钱买楼的业主也至于收不到楼。那些在盲目扩张中,赚得盘满钵满的私营老板们,该吐出来的还是得吐出来。这钱不是他们赚来的,都是抵押借出来的。

为什么我们总说,国资要占据国民经济的主体地位?在这时,我们就能知道,真正能够为老百姓兜底的,只有国资才靠谱。

许老板不是不想跑路,是有一只无形的手,不让他跑。

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写到这里,大家就应该要明白,央妈降息,房价上涨的预期是不会出现的。货币宽松,不是救死扶伤,更不是让地产老板们重新奏响高歌猛进的号角,而是平抑风险,防止信贷塌方。

房企仍需勒紧裤腰带过日子,黎明来了,可黑暗仍未驱散。

事实上,制造业正在进行一场暗流激用的资本并购浪潮。资金大规模涌入制造业,正在真正地吹响中国制造业产业升级的号角。

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责任编辑:寒江雪 更新时间:2022-01-24 00:09:58 关键字:经济  理论园地  

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