房价失控后找谁算帐？该稳定在怎样“合理水平”？

      令人瞩目的全国住房工作会议已在上周末结束。与会前公众和媒体对此次会议的期待和热望形成鲜明对比的是，会议结束的消息报道后，舆论和百姓的反映却变得“出奇的冷”。
    是民众对住房问题已经变得“麻木不堪”了吗？非也。不管是在网络上还是各项民情调查，公众对住房问题的“关注度”始终排列前茅。那么，究竟是什么原因使得市民对事关他们最大切身利益的“住房新政”无动于衷呢？据了解，普通百姓之所以对媒体被热炒为“十年开一会”的城市住房会议“冷处理”，是因为他们觉得这次会议关于廉租房建设和低收入家庭住房困难的主旨，和解决他们感受为“新三座大山”的高房价无关。一般人认为，廉租房和现在的经济适用房，针对的只是特定意义上的“低收入者”，他们连城镇人口的10%都不到。而现在造成“民怨沸腾”的住房上主要矛盾，并不是这“十分之一”人的房忧，而是占了城镇人口七八成的普通百姓买不起房和改善不了住房条件 。“住房新政”上的“着力点”和住房问题上主要矛盾如此的“错位”，才使得百姓对“十年一次”的“住房峰会”由热转凉。
    这次住房上的高层会议，真的对老百姓最关心的高房价问题“无动于衷”吗？仔细推敲，似乎并非完全如此。

        房价调控， “提法”之变的微妙和“责任状”的“挂出”
    实际上，对此次全国城市住房工作会议“颇感失望”的一些人，可能“遗漏”了对此次会议关于房价调控上一些“新的说法”。
    来自新华社对这次会议报道的“新闻通稿”表明，除了廉租房和低收入者住房保障外，这次会议对普通百姓最关心的高房价问题，还是有所涉及，甚至还“挂”出了“责任状”。在新华社稿导语中，副总理曾培炎的会议讲话有两方面的内容“并列突出”。除了廉租房和低收入家庭住房问题外，紧接着就是“继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展”。
    如果有人以为这第二方面的内容是“老生常谈”，那就未免低估“住房新政”上的“与时俱进”了。首先，这里在“提法”上出现了一个已经“略感陌生”的用语——“稳定住房价格”。人们注意到，就是在今年的政府工作报告和不久前的“官方说法”中，对“房价调控”上用的最多的一个词，还是“抑制房地产价格过快上涨”。这样的“说法”，在看着房价年年暴涨的老百姓看来，多少有些“不合时宜”。这次全国城市住房工作会议重新提出“稳定住房价格”，不仅是在“提法”上顺了民意，更重要的是表明了中央高层在房价调控上的“力道”，很可能发生变化。
    虽然人们目前还尚不能确认，在房价调控上“提法”微妙变化的背后，高层对“抑制”或“稳定”房价上将会采取什么样的“更有力度”的具体行动，但是高层在房价调控上的态度上的转变，却是一个不争的事实。
    在这次会议上，国务院对各级政府在住房上提出的“三负责”的“责任状”，就是一个最好的例证。据报道，这次会议要求 ，“省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体”。把“房价稳定”和住房供应及住房保障一起，作为对作为“责任主体”的地方政府进行住房行政考核的三大内容，表明中央高层对地方政府在抑制房价上的“无能为力”，已经感到难以容忍。
    实际上，在房价调控上的“微妙变化”和“房价稳定”上责任状的推出，有一个众所周知的现实背景。这就是今年以来，尽管各级政府在房地产市场和房价上的“调控”“声声不断”，但各地、尤其是大中城市的房价还是一路飞涨。不仅有的地方商品住房的价格出现一年翻番的“奇特景象”，而且房价暴涨的势头已经呈现在全国遍地开花之势；不仅在大城市和沿海发达地区房价的涨势一波紧接一波，而且在中小城市和欠发达地区商品房价也出现前所未有的涨幅。有的开发商利益集团的代表甚至公开口吐狂言：每调控一次，房价就涨一次。面对利益集团的如此“宣战”， 政府再不“应战”，在解决住房主要矛盾上有实实在在的行政作为，维护人民的最大利益所在，建设部等政府主管部门，就很难向全国人民“交帐”。过去曾经出现过“两会”上的“部长被质询”甚至“弹劾”的历史，就极有可能在明年十七大后的首次全国两会上重演。

        房价，什么样的价格水平才算“合理”，才符合“国际惯例”
    这里就提出一个问题，各级政府究竟该如何作为，才称得上是“稳定房价”。
温家宝总理在今年的全国两会上，谈到加强房价监管和调控时，特别提出抑制房价，就要使房价“保持合理的价格水平。
    那么，究竟什么才是房价上的“合理的价格水平”呢？对此，国际上有一个通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
    “房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察， 世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
    这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，也就是我们所说的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。
    在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。中国的城镇居民现在离人均30平方米的“初级住房小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是， 他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。 除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋（单体别墅），而我们95%以上住的是公寓房；他们 买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池， 配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。
    不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
    当然，并不是每个国家和城市的房价收入比的都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，中国的官员和百姓看了后会有什么感触！
    这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”，房价水平是否合理：
    当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
    当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
    当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

        中国城市的房价和市民的买房负担，一个不光彩的“世界之最”
    弄清了国际上居民住房价格的合理水平，关键还是在于可以对我们现在的房价是否“合理”有一个清醒的认识。
    “回味”一下眼前的现实，想必任何思维正常的人，都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价是否合理有一个“明确的答案”。
    对普通的中国市民来说，他们在住房消费上不仅“适度”，而且还很“节约”。所谓适度，就是他们梦寐以求的“居住理想”，仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的“节约”，就是他们在住房面积上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，户均90平方。这样的“适度和节约”的住房，不仅在住房面积计算上包含“公摊面积”之类“中国特色”的“水份”，而且买到手的还是“毛坯房”。
    但就是如此“节约”而又“适度”的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一个家庭多少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，“平均房价”早已失去了参考意义。因为用这样“做”出来的“平均房价”，在传统市区（主城区）基本上已经买不到任何居民住房。
    用“基本的生活常识”找出你所居住的城市市区的真实房价水平后，再计算一下买户均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少钱。然后再把这个买房的总价除以你家庭的年收入，就可以算出你真实的住房负担——你家自己的房价收入比。再把所有家庭的房价收入比一平均，就可算出中国市民住房负担的真实水平： 大多数大中城市居民的房价收入比高达15以上，有的大城市甚至高达20以上，比世界上公认的“国际房价最难承受地区” 竟然还要高出1倍至2倍。在全球恐怕也找不到几个像中国这样的居民住房负担和房价的“超一流水平”。这就难怪一贯逆来顺受的中国人，对不堪忍受的高价房和住房负担会变得如此“民怨沸腾”。在这样的高房价高负担下再置民生于不顾，奢谈什么“控制房价涨幅”，不激起民愤民怨反而就奇怪了。因为住房不仅是公众最基本的权利，而且也是普通大众一生最大的投入。高房价和高负担，是地地道道对人民群众最大利益的最大侵害。

       “合理水平”第一步：房价调控要使家庭月收入买得到1平方住房
    揭开了中国城市居民买房“超级负担”和“超级房价”的真相，了解和比较了国内外居民在住房上的真实水平和较大差别，再来探讨什么样的价格水平才是我们的“合理房价”，就有了一个基本的依据。
    从上述的对比中我们已经知道，现在中国多数城市、尤其是大中城市的房价水平，已经是世界上公认的“国际房价最难承受地区”一倍以上，甚至高达数倍。 只有大幅度的把现在的房价水平“拉”下来，才能谈得上房价回归到“合理的水平”之上。
    有人认为，国务院这次讲“稳定房价”，就是要把房价“控制”在现在的水平之上。这至少在理论上是一个极大的误解。众所周知，早在2003年建设部起草的18号文取消了普通市民购买经济适用房的权利后，中国的房价就一路暴涨。这几年国家是年年发文，要“稳定房价”，“抑制房价过快上涨”。但在开发商利益集团寡头垄断主导的房地产市场下，房价还是在开发商的操控下“高歌猛进”。 正是由于四五年暴涨的积累，今天中国的房价才“升级”到“世界一流”的不合理水平。如果在这样的情况下讲“稳定房价”，不仅默认了要老百姓承担房价调控失败的后果，而且也纵容了开发商集团对公众最大财富——住房上利益的最大侵害。如果还把这样的“稳定”作为我们的房价调控的目标，就等于一个“不负责任的大人”，自己打起了自己的耳光。
    那么，对中国城市居民来说，什么样的房价水平及多高的房价收入比，才是可以“让老百姓买得起房”的合理水平呢？对此，作为住房保障政府主管部门的建设部并不是“一无所知”，应该早有一本“明白帐”。
    早在1998年实行房改时，当时的建设部官员在解释什么才是与占人口八成以上的“中低收人家庭的承受能力相适应” 住房价格水平时，专门提出了房价收入比4的概念。即如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体），它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。实际上，在相关部门的内部，也是长时间的把房价收入比4作为老百姓买得起房的一个“基本标杆”。但这几年，在建设部等住房保障政府主管部门，不仅没人再提“让老百姓买得起房”，而且连房价收入比4的“标杆”也被“冷藏”了起来。
    随着社会经济的高度发展和人们生活水平的相应提高，人们对住房的要求也“初步小康化”了——户均提高到90平米。在这样的情况下，适当的提高老百姓的买房“个人承受水平”，适度提升房价收入比，也不是不可，但也应该有一个“度”。那么，在现实的情况下，这个“度”究竟应该多少呢？
    重庆市常务副市长黄奇帆等提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”，笔者以为就是现阶段一个可行性高、操作性强的量化法。
    如：一个城市的家庭平均月收入在5000元，每平方米的平均房价也在5000元，那么该市的普通百姓买一套90平方米的普通商品房只需要45万元。他们只需用7年半的收入即可买上一套小康住房（也就是房价收入比为7.5）。虽然这样的房价收入比还是超过国际上的平均水平，但它毕竟比现在多数大中城市的现状要下降了一半左右，在现今执行起来可行性很高。因为 只要把中国开发商的暴利消减下来，使房地产的利润率下降到3-5%的世界平均水平，中国市民的住房负担就有可能大幅下降一半（房地产市场供房结构由120平方米左右下降到90平方米，也是房价收入比下降的因素之一）。
    把一个城市的合理房价，和该城市的家庭平均月收入“紧密联系在一起”，不仅使老百姓对房价的合理性便于观察和监督，而且也符合国际上的惯例。在世界上任何一个成熟的房地产市场上，房价的高低，从来都是和一个地方的工资水平成正比的。一个城市的房价的越高，这个城市的工资就越高。就拿美国来说，旧金山和圣荷西（硅谷）的房价全国最高，但那儿的工资也是全美最高。 像中国大城市出现的这种高房价、低工资的荒唐现象，在全世界的房地产市场上也可算得“离谱至极”。此外，把房价和收入水平“钉”在一起，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
    当然，把普通房价定在房价收入比7.5的水平，还只能算作把房价调控回归到合理水平的第一步。毕竟，7.5的高水平在世界上还属于“国际上房价最难承受地区”，更何况，社会主义公有制的优越性也应该在公民的住房问题上得到应有的体现。社会主义也决不是口惠而实不至的“空心汤团”，从长远来说，中国市民理想的房价收入比，应该控制在家庭年收入的5倍以下。到那时，中国的城市，才谈得上真正的和谐。
 

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