就房价问题答某机构分析师

问：曹老师您好，我是中国****投资公司的****博士，上次很高兴跟您交流了很久。您对我写的能源报告能否给予指导，让我进一步改进。我在网上看了您的博客，觉得非常好。我现在对房地产行业比较感兴趣，很多问题想向您请教一下。

高房价是老百姓心中永远的痛，但是从券商的行业研究员以及房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，从政府角度看，土地财政和房地产的GDP拉动效应都令政府不舍得打压房地产。在这些因素影响下，房价如何才能减慢涨幅或者下跌。

另外，还有一个很重要的问题也想请教您，房价到底多少合适？如果直接比较中国和发达国家的房价收入比，是否合适？发展中国家的房价收入比是否是一个更合适的替代指标？另外，还有一些制度因素影响，比如发达国家有物业税，他们养房子更贵，这是否是导致国外房子便宜的重要原因。

我考虑了一个指标来衡量房价高低。我们北京的租售比在600左右（我现在租的房子就是这样），那么换算成居民住房的PE应该在50倍左右，房地产上市公司的市盈率也差不多，中国股市的PE大概在20多倍，两者是2：1的关系。而美国等发达国家的房产租售比100，换算成PE是8倍左右，房地产上市公司的PE约11倍，其股票市场的PE差不多15倍，两者比率1：1.5。如果这么看的话，在中国，同样是金融资产的房子比股票贵一倍，而在美国房子比股票反而要便宜些。您觉得我这样考虑是否合适？

答：你的能源报告注重市场需求、技术和关键成功要素，很有深度，比如风能的向岸风、离岸风分类，给我留下了很深的印象。

发达国家房价低本质上在于城乡土地在老百姓个人手上，且居民都有自建房的权利。这样作为中间机构的房地产投资商，或者预先建造然后销售的建筑商，所提供的住房应当在性价比方面优于自建房，才有可能获得市场，同时企业有能力以更低的成本提供消费者满意的房屋品质。请注意，这里的能力来自专业化、技术创新和企业家才能等方面，这些因素是企业存在的基础。

房价本质上受家庭可支配收入的约束，所以用房价收入比很科学，房价租金比600：1，折算成年租金为50：1，这里的租金是毛收入，没有去除各种折旧、低值易耗品消耗、维修、空档期、税收等部分，如果扣除，则可以借鉴PE至少为100，比股票要贵一些。

问：房价上面我是忘了考虑折旧等因素，这样看起来房子更贵。但是现在投行人士都认为长期涨，中短期可能有周期性波动但不会大跌。不知道百姓的实际购买力能否支撑他们的判断？虽然现在年轻人的收入提供不了住房，但是可以啃老。不知道这种行为有何更深远的后果？

答：投机最重要在一口气，如同股市的“人气”。正如某领导人所说的“信心比黄金重要”，所以造就了中国由股市、房市构成的大赌场。

目前的住房购买主要靠信贷支撑，但购房者本息的归还，根本上受实际收入约束；即使能够啃老，又必然限制了三代人的正常消费，而居民消费是任何经济体增长的根本动力。这样看来，中国经济在不远的将来，经济的大幅的回落甚至发生如同美国一样的金融危机，估计此劫难逃。由此，作为先行指数的房价，回落应当更早。

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