张鸣教授，请收回您的“帽子”

    元月16日，看到网友wyyghez给我留言：“建海同志，最近有传闻，说你与其他5人，在什么‘国家教育区’房地产圆桌会议上为北京某区的两个楼盘张目（请看张鸣的博客）。我觉得这与你的一贯主张不一致。也许你被人利用，但确实你的头像在那里。当然，我没有看到你的言论，这也是我给你留言的原因。请你将此次会议上你的观点亮出来，以正视听。”我从网上搜索张鸣的博客，没有看到相关的文章，我回复了wyyghez：“网上可以搜到发言全文，核心的观点是：教育需求缺乏弹性，但教育住房的需求具较大的替代性”。

    昨天在网上，终于看到了张鸣教授的文章。全文摘录如下：

 教授奈何做房托？

2009年1月13日 南方都市报

■知道分子之张鸣专栏

　　每日花上几分钟看看报纸,绝对是个好习惯,这不,眼下就发现有雷人的事了。一般来讲,报纸的经济版,尤其是楼市部分,我从来都是不看的,今天不知怎么鬼使神差,看了一眼,这一眼,居然让我看见好玩的了,横贯的大标题:“国家教育区里房产价值更稳定”,下面排列着六个大人头,依次为清华、北大、人大以及中国社科院的教授,其中有一个居然是跟经济乃至房地产毫无关系的北大中文系教授,几位异口同声地说,国家教育区的房地产好,就是好哇,就是好。人文气息,学区气氛(1月9日《新京报》)。社科院那位,看着有点脸熟,仔细一想,原来在一次讨论会上见过,当时他在会上大骂茅于轼老先生的“为富人说话,为穷人办事”来着。

　　但凡雷人的新闻,都有一个特点,就是题目很耀人,但却充满了问号,让人不仔细看下去不行,有时候仔细看了,依旧不明就里,只好自叹水平低。什么叫“国家教育区”?哪个国家建过这种“区”?谁命名的?看了半晌,才发现人家所谓的国家教育区,就是中关村周边一带的几个楼盘,能勉强沾上三所大学的边,北大、清华和人大,于是,不知怎么一来,就变成了“国家教育区”。相信这样绝妙而且唬人的概念,绝对应该出自不知哪个房地产公司帐下的秀才之手,或者是哪个广告公司策划的大手笔。

　　房地产公司扯旗蒙人,逮着什么炒什么,把个大学当成了自家的红牌花魁,而大学自己又不肯出面维权,那也没办法,谁叫咱们的大学法律意识都不强呢?可是,一个个名牌大学的大牌教授,居然把自家的大头照放在报纸的软广告下面,明目张胆地给人当托,不仅给富人说话,还给富人做事,更要命的是,说话做事好像并不那么规矩,实事求是。这样的教授、专家,想要人看得起,还真有点难度。

　　一直有人在骂我们的教授专家替利益集团说话,不讲学术操守,没有公共道德,但被列出来的事例,或者不准确,比如茅于轼先生,他其实一直在为弱势群体做具体的事,搭钱费力还不讨好；或者事出有因,别有隐情；或者是媒体对他们的话有所曲解,至少,很多人的话,是在一个正经的讨论会上说的,勉强可以算是一种学术观点。像这样单纯的一个为某些楼盘开的所谓论坛,参加者都是名校的大牌教授,说的都是标准的广告用语,然后在报纸上赤裸裸现身,我还是第一次见到。

　　百闻不如一见,见了之后,你才会知道当今的大学,某些大学教授已经到了什么地步。我也才发现,原来我一直在抨击大学体制,讽刺大学教授,其实骨子里幻想着大学还能保留那么一点像样的东西,大学教授还不至于这样没有底线,直接为人做广告,但现实的确很无情,结结实实地给了我的幻想一记响亮的耳光。(作者系中国人民大学教授)

    明眼人一看张教授文中“社科院那位”，就是指的我本人了。看了张鸣教授的文章，真的非常佩服张教授的正直和敏锐。只利用几分钟的时间，就看了许多张报纸；只用几秒钟的时间，就可以给我扣上一顶“没有底线”的“房托”帽子。

    很多人并不了解，张鸣教授是和我有过节的。唯一的争吵，就在博客中国举办的茅于轼“为富人说话,为穷人办事”研讨会上。在张鸣教授表达了对茅于轼的敬仰之情之后，我的发言直言茅的观点“缺乏常识，脱离实际，肤浅荒谬”，并进一步阐述了我的中国社会各阶层分析的观点，搞得茅于轼老先生脸上红一块、白一块。张鸣教授拍案而起，斥责我的观点属于新的阶级斗争论，并当场退席。我在随后的博客里描述了这个过程，我认为张鸣教授的观点脱离实际，不具备承载中国知识分子使命的资格，只是网络的炒作，才让他成了名人。

    这样的过节，张鸣教授显然一直记在心上，苦于找不到机会“报仇”。看到1月9日《新京报》上有我的头像，相信张鸣教授一定欣喜若狂，认定终于抓住了我的“小辩子”，可以借机“一箭之仇”了。

    在崇尚自由经济的《南方都市报》开辟的“知道分子张鸣专栏”，张鸣教授俨然成了道德教主，“帽子”也一顶一顶地发出去，其针贬时弊、惩恶扬善之举确实令人拍手称快。只是有一点，张鸣教授的批评，多是根据“每日花上几分钟看看报纸”，凭借浮光掠影的印象得来的，这实在不像一名知识分子应有的严谨学风。

    我看过李敖先生在电视上的讲座，每一句话，每一个观点，几乎都是引经据典，直接拿出证据。观点犀利但言出有据，所以他老先生一再张狂，世人对他也只有敬畏这样一个统一的态度。由于《新京报》没有刊登我的发言，而日理万机的张教授也显然没有“考据”的习惯，直接在发行量很大的《南方都市报》上给我下了结论，实在是快意恩仇啊！

    鉴于张鸣教授过于求快，“帽子工厂”出现不少质量隐患，我建议其“召回”所发的“帽子”，经鉴定无误或维修之后再依次派发。

    以下把我去年12月26日在《新京报》上主持的“国家教育区房产论坛”上的发言全文摘抄如下（口语或速记员录错的部分做了修改，并非文过饰非篡改原意，读者可以对照网上来源）：

 学区与房价

2008年12月26日

来源：http://house.sohu.com/news/2008-12-26/596376.html  

    各位大家下午好！今天我讲三个问题：第一、学区体制和住房，主要讲不同学区体制对住房价值的影响；第二、教育区居住市场的供给和置业；第三、中国经济前景和教育区置业。

　　第一、不同学区体制对住房价值的影响。首先讲中国的学区体制。中国真正的学区就是教育单位，但是教育单位的房产我们可以看出来，其实是公产而不是私产。房地产本质上指的是私有不动产，是可以私人拥有并且交易的，不是大家公共使用的财产。现在我们注意到大学里面原来卖给教师的房子，现在开始被置换到外面去。大学的住房逐步改造成教师用公寓，提供给访问学者、博士后、客座教授等使用，是纯粹为教学提供服务的。这些房产本身属于公产。当然我们也不排除有些学校还有不少教师和家属居住在里面，但是它的发展方向就是由教师们到校园之外自己去购房。现在校区特别是大学校区有大量房改后的私人房屋，由于可以享用各种教育经费投入的公用设施，校园里面的私宅是非常有价值的。例如，北师大里面有很多的私宅，租金非常昂贵，这些属于真正的教育房产。因为这些房产的居住着可以免费享用学校的一切公共设施，并且校园的氛围也是非常好的。所以说中国的教育体制决定了我们对教育房产理解，就是在校区之内的房屋。但是，针对中小学、幼儿园内部缺乏住房的情况，人们把教育区房产的概念给拓展了，一些围绕在幼儿园、中小学、大学周边的房产，也被称为教育房产。像报纸上对北师大房子周边的租赁信息，都号称北师大房产，但其实是不准确的。

    那么，这样的房产跟教育有什么关系？这是非常重要的问题。在我看来，房产和教育在理论上是有三种关系：人们最关注的问题是，住在教育区内能不能在某学校上学？这就可以分为两种关系：（1）房产跟上学直接挂钩；（2）住房与上学没有任何关系。因为像北师大实验小学这样的小学，只有本校教师的孩子才能在里面上学，租赁甚至购买房屋，都不能获得上学的机会。我们知道，世纪城的项目据说是很成功的？一个重要的原因，是购买世纪城的住房与子女在人大附小上学直接挂钩。你买了这里房子，子女就可以在人大附小上学。这就是通过与学校共建的方式开发房产，开发商给学校投资，购房者高价购买开发商的房产，就把普通人家子女希望进人大附小的额外费用，通过房价价差固定化了。值得注意的是，北京市现在的重点小学规模普遍很大，所以周边的普通小学由于生源不足不少已经关门了，重点小学则可以借此收取很高的费用。所以说在北京，重点小学、重点中学是教育产业化最大的受益者。（3）毗邻大学、中小学、幼儿园的概念。如果你没有子女在这里上学，居住在这里能给你带来什么好处呢？我看很少有什么好处。举例说你住在北大旁边，你的孩子就一定能上北大呢？这种可能性是微乎其微的。惟一的好处，就是处在这个大学外溢的氛围里，你可能可以到大学里面去散步、去跑步，或者是去自习室看书什么的，或者你出来散步可以碰见像季羡林这样的大师。但是，在目前这个大变动的时代，不少大师现在已经名声扫地了。现在的大师也需要重新学习，让自己走向面对现实的道路上来。所以说邻近学校只是一个概念，这个跟远处相比只是省了交通费和时间，但是就因为你邻近大学，而比其他地方的房价高的太多，这个房价肯定是物有不值的。

    中国学区的概念来自于美国，但美国的学区体制和我国是截然不同的。在美国，学区是一个准行政单位，美国的学区相当于我们开发区、风景旅游区等准行政单位，他们属于公共社团的法人单位，也是一个重要的纳税单位。2002年全美国的学区有13506个。在财政制度上，美国的学区与城镇、县等都属于地方政府，系美国教育投入和教育单位最集中的区域。

    我们再看一下美国财政收入的状况。在全部财政预算中，美国的联邦教育开支占财政预算的3%；州及州以下的地方政府，它的教育开支大约占财政预算的39%。这些政府预算教育支出，主要集中在各个学区投入。从财政收入上来看，在美国的州政府预算收入中，房产税只占1%；但是州以下的地方政府，就是以不动产税为收入主体的，大约占到地方财政预算收入的24%。其中到学区这一级别的，比例就更高了。在美国的学区，财政收入主要来自于房产税。你买了我这个学区的房子，你就我这个地方缴税，你的孩子就可以义务享受这里的教育。

    学区的房屋消费相对昂贵，主要体现在两个方面：一是云集好学校的学区房价较之周边地区高出一部分，这是你为了获得教育服务需要额外付出的一部分；二是学区对不动产税的依赖非常高，而且房价越高，每年需要缴纳的不动产税越高，这是你需要付出的第二部分。

    以上是美国学区体制与住房的关系。从这个角度看，中国的很多所谓教育住房应该说是泛学区的。就是把学区的概念扩大了，更多的住房是在学区周边的，或者是临近的，居住与享受教育服务没有任何关系。只能享有其中的人迹、气象、氛围。像中关村这个地区的气象，究竟是北大、清华造成的，还是中国科学院成就了今天。如果考虑到学院路高校更加集中，但是它没有成就中关村的景象，说明中关村的成功，实际上与中国科学院的科技产业化之路有很大的关系。在我看来，中关村地区最成功之处在于其商业，当然先有产业才会有商业。因为有了繁荣的商业，有很多人需要培训，所以就集中在拥有地利之便的大学里了。所以从一定意义上说，是中关村的成功，才成就了北大、清华的教育培训和科技产业化。当然如果说双方是互利的可能更加可观，但是清华、北大究竟对中关村的繁荣起多大的作用，已经根本说不清楚了。

    第二、教育居住的市场供给和置业特征。既然在我国，教育房产是一个泛教育住房的概念，就是指的那些分布在学校周边的住房，那么这些住房的供给就可以分为两个部分：一部分是旧房，一个是新房。旧房包括两个部分，一部分是环绕在校区周围的房屋，另一部分是指校区内部的房子，一般是大学。这些房产尽管属于公产但是一样可以解决很多人的居住问题，这里的住房是其他的位置不能替代的，所以租金普遍非常高；相对而言，学校外围的租金较之学校内部要相对低一些，就是因为学校内部的位置是最好的。新建住房由于历史原因，其所处的位置较之旧房普遍要偏远，教育房产的概念就更为泛化一些，除非你在这个新区里面建一个好的学校，那么你就是最接近的。

    从教育房产的需求来看，主要有三种需求：（1）居住需求；（2）投资需后；（3）投机需求。居住需求是教育房产市场的基础，居住需求也取决于三个方面，就是居住在这里究竟是为了得到什么？是为了上学？还是为了接近它？还是为了享受这里的氛围？这些属于完全不同的需要，这也是因人而异的。比如说有的人愿意住在北大、清华附近，因为这里的学子是最聪明的，这里的教师多是全国知名的学者，他们愿意靠近跟他们，跟他们打交道，这是强调居住的氛围；有的是为了靠近它，虽然子女不能直接在这里读书，但是可以靠近它，通过支付赞助费的方式进入学校。这就需要在房产价值之外，再额外支付一笔费用，才能进入到学校里面。还有一部分人买了房子以后，子女先在这里上学，这是居住需要，但这个居住需求也带有一定的投资性。因为你孩子读完书了，以后你继续居者在这里的价值不大了。这个时候你的居住需要，可能几年之后希望把房屋租出去或者是卖掉，这个一种居住和投资相结合的方式，或者是居住和投机相结合的方式。所谓投机就是通过转卖房屋产权获得升值收益。如果出于投资的需求，你认为房屋出租的投资回报很高，购买房屋将来主要是用于出租，这个时候你要考虑你的租金有多少年能够收回这个房产，这个一定要计算好。在国外，一年的租金大约可以达到房产价值的10%左右，这样的投资可以保证收回；如果做不到，你这个投资就失败了。如果你寄希望于房屋升值，你所谓的投资需求，本质上就属于投机需求。因为这是一个教育区，我看好这里的房产会升值，因为很多人都希望在这里买房子，再贵的房子也不怕，因为后边可以卖得更高。既然是投资，也是有赚有赔，因为房价是不稳定的。一般而言，如果你的上家赚了很多，你再想赚将非常困难；一般的情况你会赔出上家赚的部分。这就是投机的零和博弈。

　　前段时间我所在的中国社会科学院工业经济研究所下属的《精品购物指南》报纸，搞了一个白领置业需求的论坛，邀请我在这个论坛上发布了一个主题调查分析报告。通过调查我们发现，北京白领群体购房最关注三个要素：即房价、地理位置和交通。如果是围绕学校，他们也要看学校周边的交通，还有和他们工作地的距离。我觉得环绕在学校周边的房产，如果价格合理，并且有不少家长希望孩子在这里读书，这样的房子应该是容易销售的。一般的房屋户型应该是两居或者是三居，过大或过小都不利于销售。相对而言，资历较浅的新白领群体侧重关注两居，资深白领群体也就是月收入在7000元到10000元之间的，侧重于关注三居室。

    而且通过调查发现，有30%的白领对一手房感兴趣，70%的人对二手房感兴趣。如果考虑到这个数据是在2008年10月份之前获得的，2009年初，国务院将对二手房交易减免一年期的房地产营业税，相信关注二手房的白领群体的比例还要更高，很可能达到75%，甚至80%，这对房地产开发商显然是一个巨大的挑战。

    我这里还有一个数据，是教育房产在美国的一个状况。我用房价收入比衡量房价相对价格水平的主要指标。美国城市的房价收入比，就是房价中位数除以家庭收入中位数的比值。从图中我们看到，从1980年到2000年，美国全国的房价收入比稳定在3倍左右，到2006年达到了峰值4.6倍。美国这样重要的学区和教育集中的一些城市，包括波士顿、洛杉矶等城市。1985年以后波士顿的房价收入比开始上升，但是和全国相比高出的幅度不是很大；倒是洛杉矶这个城市房价收入比上升最快，到2006年时达了10倍。洛杉矶的情况比较复杂，这里既有加州大学洛杉矶分校等世界知名的大学，也有好莱坞这个明星集中的区域。要了解美国住房和教育的关系，必须注意到美国的大学普遍是建在很偏远的地方，而偏远的地方因为有了大学，房价也可能很高。由于大学是一个独立的社区，学生需要公寓，老师也要购房，当然美国的许多教师有聘任期，如果拿不到终身教职（tenure）的话，他们到期就会走人。所以说美国学区的二手房交易非常活跃，这种即使在很偏的地区房价也处于较高水平，主要在于教育的贡献。

    相对而言，中国的大学都建设在大城市中心区，所以这里面教育社区里面，既包含了教育成分，还包含很多商业的、产业的概念，这些因素可能有利于其价格在城市中处于较高水平，而教育房产有许多借助其商业区概念宣传教育的价值。

    第三、关于前景和教育置业的问题。刚才我谈到，中关村获得成功的因素是多种多样的，我们在中关村的房产或多或少都要享受到其价值。如果全国的房价都下落，而中关村由于高技术、教育的因素继续繁荣，则位于中关村的房价虽然也要回落，但下落的速度可能比其他地方慢一点，也就是说抗冲击性的能力会比其他地区强一些。

　　另外关于教育的需求，我认为是有刚性的。在现代社会的世界各国，教育需求都应当是有刚性的。在欧美国家，蓝领工人和白领阶层收入差距不大，但是父母亲都希望自己的孩子将来能成为白领，而不愿意他们成为蓝领，主要是考虑到社会地位的差距。在中国，教育需求更是有刚性的，这不仅关系到子女未来的社会地位，更关系到他们的收入水平。在我国，接受过教育的人不仅社会地位高，收入也高，所以抗经济危机的能力也相对较高，这属于教育需求的好处。当然要想抗击经济危机，需要他们的知识是真才实学的，而不是似是而非、只懂得忽悠别人的知识。根据我上面的分析，教育需求缺乏弹性，并不意味着教育房产需求也缺乏弹性；即使位置很远，一样可以达到求学的目的。

    关于置业前景，目前在北京，白领群体是购房主力军。但是经济危机下，也开始出现了白领裁员潮。过去的企业习惯于裁减蓝领，但是现在企业普遍发现裁减蓝领不合算，因为蓝领是劳动者，而且拿的工资不高。现在开始出现了裁白领风潮，因为他们的收入相对蓝领太高；就算不被裁减的白领，他们的薪水特别是奖金也大大下降了。这些问题也是中国的房地产业必须直接面对的问题。这就是说经济形势和房地产走势存在密切关系，房地产的价格是经济形势派生的，经济高涨时房价可能大幅度上升，而经济衰退时，房价只能大幅度下降。经常有人说房价会永远上涨，这确实不是真实的说法。因为房价上涨还要看货币是否发生了贬值。在通货膨胀时期，房屋和土地相对来讲保值性好一些，但是如果高价拿了房，能够从中赚取多少钱就是不确定的了；在经济危机的情况下，保值增值就变成了空头支票，赚的可能没有赔的多。

    我的发言完了，谢谢大家！

    上面的发言，其实是我自己在最短的时间所做的科研成果，不知道能不能归结到张鸣教授的“国家教育区的房地产好，就是好哇，就是好”的舞蹈节奏当中呢？请读者自行判断。

    需要说明的，虽然位居“地产三剑客”之首，在日常生活中，我并不是时刻以“斗士”的面目出现的。我也有家人，有亲戚，有同事，有朋友，他们当中有身在农村的穷人，也有政府官员、私人企业老板等既得利益者，我和他们相处融洽，日常生活中不存在什么路线斗争。我自己对自己的归类，就属于当今社会的既得利益者，但是我甘心为民呼吁，为民做事。为什么我要这样做？有出身农民的良心因素，更因为我在一定程度上握有话语权。生活中，我也有机会接触房地产开发商，有机会和他们一起聊天。我会和他们讲解我的房地产制度和价格走势的看法，对他们提出一些经营出路上的建议。根据我的观察，几乎没有不对我心悦诚服的。我对开发商最常见的说法是，开发商也需要听到真知灼见，如果他们听信了“房价永远上涨”的忽悠，最终只能走向破产一条路。我建议他们降价销售房屋，逐步转行，以自己的资金作对社会有意义的事，这比“死于暴富”的丑行，对自己和家人要有利得多。不少开发商愿意听我说话，号称被我洗了脑子。但是我也知道，要走到他们转行致力于“推动社会进步”的一天，肯定还有一个很长的过程。

    我并不忌讳参加房地产的论坛，研究房地产问题，我也需要通过房地产论坛了解房地产商的想法和动态。在论坛上，只要演讲人没有明显的信口雌黄，我也不会轻易“驳斥”其观点。有的时候，展示自己的理论和观点，可能比辩论更有利于令人心服。参加《新京报》的这个房地产论坛，我就是本着展示自己理论观点和专业知识而来的，我的一切言行都置于网络监督之下，没有什么遮遮掩掩的。不过，如果《新京报》像张鸣教授说的那样刊登了我的头像，然后刊登“国家教育区的房地产好，就是好哇，就是好”的观点，本身属于歪曲事实的做法，我将保持对其侵权诉讼的权利（我本人拥有全国律师资格）。

    补充给大家是，在记者问答阶段，我出去回了几个电话，没有来得及对张颐武、陈国强的观点进行批评。不过在论坛结束之后合影时，我还是批评了张颐武。我说：“你不了解经济，也不懂民生，怎么就敢断言中国不应发展保障房？”张颐武说：“保障房绝对不能发展，要是中国人都依靠保障房，我看就没有希望了。”我说：“新加坡是以组屋（经济适用房）为供给主体的，怎么没有出现你说的精神沦丧情况？”张说：“新加坡的那一套做法根本不适合中国国情。”我说：“你这样的观点要挨老百姓骂的，希望你多研究一下经济，听听老百姓是怎么想的，再来发话！”我看张颐武的脸色很难看，肯定对我的冒犯不高兴。我对陈国强说，你的单位TITIE北京大学房地产研究所表达不准确，你是属于北京大学民营经济研究院的，应该打上“北京大学民营经济研究院房地产研究所”；否则容易误导别人。我接触过几次陈国强，中央电视台的节目上还有几次和他同屏亮相，但陈国强只知道吹捧房价上涨，学术水平实在太低。陈究竟是不是北京大学的正式在编人员？有没有教授职称？我是表示怀疑的。

    对于知识分子而言，没有什么比声誉更重要的东西了。写这篇文章，就是希望把事实告诉大家，以正视听，避免人云亦云，也希望得到张鸣教授的回应。

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