本文已发表于《山东社会科学》2008年第9期。由于转载上的技术原因，文中原有的表格已全部被删去。

                                                  左大培    2008.9.12

                     最近几年中国大城市住宅售价上涨原因分析

                                                        左大培[1]

           （中国社会科学院经济研究所，北京，100836）

                                          （2008年7月）

摘要：2004年之后中国大城市住宅售价的急剧上升，几乎不能归咎于供给方面的任何因素；就可能造成住宅售价上涨的那些需求方面的因素来说，单纯由居住的需要引起的影响住宅购买需求的因素对近几年住宅价格上涨起的作用也不大；造成近几年住宅售价急剧上涨的一个主要原因是，出于投机动机而急剧增加的购买住宅的需求和出于同样的投机动机而由供给方抬高价格。

       关键词：住宅销售价格；城市住宅的供给；由居住需要引起的对住宅的需求；对住宅的投机需求；供求不均衡

从2003年开始，中国的房地产业进入了一轮新的高涨，住宅平均销售价格上涨的速度迅速加快。2004年和2005年住宅平均销售价格每年的上涨率都超过10％，2004年的上涨率甚至达到了18.7%，2006年的上涨率仍然超过6％。这也就是导致城市居民怨声载道的新一轮“房价上涨”。正是在这一轮房价上涨中，广大城市居民将“房子贵得住不起”与高昂的医疗费用和教育费用并列，称为“新时代的三座大山”。本文概况了北京市石景山区发展和改革委员会与中国社会科学院经济研究所联合完成的“北京市房地产业调控对策研究”课题的研究成果，试图对这一轮房价上涨的原因作出解释。

                     一、城市住宅售价上涨的情况及对其进行解释的框架

       下面的表1和表2中的数据都来自国家统计局公布的统计资料。由这些数据可见，从1998年到2002年，中国的住宅销售价格上涨得都不快，没有一年上涨的速度超过5％，1999年更是几乎根本没有上涨。只是在2003年中国住宅销售价格上涨的速度才超过了5％。但是在2003年之后，中国住宅销售价格上涨的速度迅速加快。不过，根据表1和表2中不同的统计指标计算出的城市住宅价格上涨率差别很大。根据表2中的“住宅销售价格指数”计算，2006年中国住宅的价格比2002年只上涨了33.4%；而根据表1，中国商品房屋中住宅的每平方米平均销售价格2006年比2002年上升了约49.1%。而根据我们自己直接的观察和测算，目前公布的有关住宅价格的统计数字至少还是低估了大城市中心地带住宅价格的上涨程度。

本文以下对最近几年中国城市住宅售价上涨的解释从这样一个基本事实出发：自20世纪90年代末之后，中国的绝大部分商品住宅的售价都不受政府法律和规定的控制，住宅售价上升的原因绝不可能是由于政府提高了其规定的住宅售价。因此，本文以下解释最近几年中国城市住宅售价上涨的分析框架是，住宅市场上的供求关系的变化如何造成了住宅售价的上涨。

       象任何自由交易的市场一样，在由市场上的供求关系决定住宅价格时，给定住宅的均衡价格和供求相等的住宅供给量—需求量，住宅供给的减少（增加）会导致住宅的均衡价格上升（下降），住宅需求的增加（减少）会导致住宅的均衡价格上升（下降）。

在减少住宅供给的因素中，建造和供给住宅的成本上升也会在给定的住宅均衡售价下减少住宅的供给。

给定住宅的均衡售价，住宅需求的上升可能来源于人们对居住的需要相对于其它消费品的需要增加，更可能来源于人们货币收入的增长绝对地增加了人们对居住的需求，还可能来源于单纯的投机需求，这种投机需求将住宅视为一种可以用来作投机买卖获利的金融资产，由于预期住宅价格上涨而先买入住宅以便将来高价卖出住宅套利。

由于住宅在很长时期中都不会发生变质和损坏，即使在完全自由买卖的住宅市场上，住宅的售价往往也是不均衡的过高价格，卖方预计房价未来会上涨还可能造成大量待售住宅没有卖出而售价仍在上涨。

本文以下几个部分将依据上述框架，分别从最近几年中国城市住宅的供给、由居住需要引起的对住宅的需求、对住宅的投机需求和供求不均衡几个方面，寻找解释最近几年中国城市住宅售价上涨的原因。

                                   二、城市住宅的供给

       除了房地产开发商可能利用其某种程度的垄断而抬高住宅售价这一个因素外，没有理由说近年中国城市中住宅价格的上涨是由供给因素造成的。

城市住宅的供给归根结底是现有城市住宅的存量，它是城市住宅供给最大可能的限度。《中国统计年鉴2007》中的“人民生活”部分根据建设部提供的数据显示，2005年中国城市人均住宅建筑面积26.1平方米。此外，该年鉴中的数据还表明，2006年中国农村人均住房面积为30.7平方米。但是该年鉴中所提供的这一城市人均住宅建筑面积，似乎与该年鉴中提供的其它数据不相吻合。根据该年鉴中提供的其它数据似乎可以推算出，2006年末中国全国城市人均住宅建筑面积仅仅约为19.6平方米。我们无法解释为什么会有这样的差别，较详细的讨论可见“北京市房地产业调控对策研究”课题的研究报告。

可以与这些数据相比较的一个参照标准是，20世纪80年代末联邦德国平均每人的住房面积为34平方米，而当时的联邦德国已经是几乎每家都有私人小汽车的世界最发达国家之一。这个参照标准意味着，如果中国各种物品的供给和消费相互之间都保持合理的比例，则当中国的人均住宅面积达到34平方米时，中国应当已经成为一个发达国家。这是一个中国人还需要奋斗几十年才能达到的目标。以下我们还会使用德国的这个参照标准来讨论中国城市住宅的供给问题。

城市住宅供给情况的另一个标志是每年新增加的住宅数量。《中国统计年鉴2007》中的数据表明，自1999年以来，中国几乎每年竣工的住宅建筑面积都在13亿平方米以上，只有2004年竣工的住宅建筑面积少于13亿平方米，为12.4亿平方米。按这样的建造速度，大约35年就可以为全中国平均每人建造出34平方米的住宅。由于现在中国的人均住房已经超过20平方米，按最近几年的竣工速度建造下去，再有十几年中国就可以达到人均住房建筑面积34平方米。

当然，这种计算的一个重大问题是，我们每年竣工的这大约13亿平方米住宅中，一大半并不是城市中的住宅。表3中的城镇竣工住宅建筑面积数据表明，自1999年以来，我国每年竣工的城镇住宅的建筑面积稳定在5.4亿平方米到6.6亿平方米之间。这就意味着，每年竣工的约13亿平方米住宅中的一半甚至更多是农村居民的住房。根据我们一般的印象，农村居民住房的质量和档次一般要低于城市中建造的住宅，而且它们所在的位置大部分将来也是农村，城市化进程将来会将农民变为城市居民，这些位于农村的住宅就无法满足未来居民的居住需要。

但是，即便我们考虑的是最不利的情况，即中国的全部13亿居民都只能靠城镇的竣工住宅满足居住需要，再按房地产业界的惯例假定新竣工的住宅可以居住70年，则按每年竣工的城镇住宅的建筑面积为5.4亿平方米计算，70年竣工的城镇住宅建筑面积为378亿平方米，使13亿人每人平均保有约29平方米的住宅建筑面积；而如果按每年竣工的城镇住宅的建筑面积为6.6亿平方米计算，70年竣工的城镇住宅建筑面积就为462亿平方米，13亿人每人就可以平均保有约35.5平方米的住宅建筑面积，超过人均居住面积34平方米的发达国家水平。

由于我们目前的城镇居民已经拥有人均住宅建筑面积20平方米以上，按现在每年竣工的城镇住宅建筑面积建造下去，我们肯定会在远远小于70年的时间内达到人均城镇住宅建筑面积34平方米的水平。此外，中国的居民也肯定不会全部变为城镇居民，总会有一部分居民（估计至少10％）还会居住在农村。这个因素会使同样的每年竣工城镇住宅建筑面积下城镇居民可以保有的住宅面积提高10％以上。

基于上述所有这些考虑可以判定，从一般的统计数据角度看，没有理由认为最近几年中国每年竣工的城镇住宅的总建筑面积过小、住宅供给的总量过低。

当然，从动态变化的角度看，2003年和2004年竣工的城镇住宅建筑面积曾经有过很小幅度的下降：竣工的城镇住宅建筑面积2002年接近6亿平方米，2003年下降为不到5.5亿平方米，2004年只回升到不到5.7亿平方米。而最近这一轮的房价上涨正是从2003年开始，在2004年就达到了上升速度的高峰。这似乎可以说是供给因素造成了住宅价格上升的证据。

不过在实际上，2003年和2004年竣工的城镇住宅建筑面积低于2002年，并不能证明是供给因素造成了住宅价格上升。表4表明，正是在2002年到2004年期间，中国每年竣工的商品住宅的建筑面积是逐年增加的（自1995年以来，中国每年竣工的商品住宅的建筑面积一直在逐年增加），而能够影响城市住宅的交易价格的，当然只能是用于出售的商品住宅的竣工数量。此外，比较表4与表5的数据还可以看到，在2003年和2004年两年中，竣工的商品住宅的建筑面积都大于销售的商品住宅的建筑面积。这都说明，并不是供给数量方面的因素造成了2003年和2004年的住宅价格上升。

当然，除了供给的数量以外，供给的物品的生产成本上升也可能导致该物品的价格上涨，这也是造成价格上涨的供给因素之一。但是对统计数据的简单分析就可以表明，最近几年城市住宅价格的上涨并不是由于供给住宅的成本上升造成的。

表1表明，中国商品住宅的每平方米平均销售价格2002年为2092元，2006年则为3119元，2006年比2002年上升了约49.1%，增加了1027元。如果这一价格上涨是由于供给成本推动，则供给每平方米住宅的成本应当上升不小于1027元，或者至少应当上升的百分比不小于49.1%。

在《中国统计年鉴2007》中，建造每平方米房屋的平均成本（造价）就等于竣工房屋的“价值”除以其建筑面积。表4显示，中国竣工的商品住宅的建筑面积2002年为28524.7万平方米，2006年为45471.7万平方米，而竣工的商品住宅的“价值”则2002年为3191亿元，2006年为6717.2亿元。据此推算，竣工商品住宅的每平方米造价2002年约为1119元，2006年则约为1477元，2006年比2002年上升了约32%，增加了358元。不仅每平方米建造成本的增加额低于每平方米销售价格的增加额，甚至建造成本增加的百分比都明显小于销售价格上涨的百分比。到2006年，中国商品住宅每平方米的平均销售价格高于竣工商品住宅每平方米建造成本1倍多，两者相差1642元。在这样的数据面前，没有任何理由说，住宅售价的上涨是由供给成本推动的。

中国的房地产开发商却强调说，政府拍卖建筑用地所收费用提高增加了商品住宅的机会成本，推高了商品住宅的销售价格。他们这样说，不仅是把住宅售价上涨的责任推给了建筑用地购置价格的上涨，而且是想借人民大众反对提高房价而进一步获得价格更低廉的建筑用地，以便自己获得更多的暴利。而在实际上，不仅统计数据能够表明，住宅售价的上涨不是由于建筑用地购置价格的上涨，而且，由于建筑用地购置价格是通过拍卖建筑用地的过程而上涨的，理论上说，这样造成的建筑用地购置价格上涨是由于住宅售价上涨了，而不会造成住宅售价的上涨。

《中国统计年鉴2007》中的数据显示，中国房地产开发企业（单位）的土地购置费用2002年为1445.8亿元，2006年为3318亿元，统计资料显示，它们当年的购置土地面积2002年为31356.8万平方米，2006年则为36573.6万平方米。据此推算，房地产开发企业购入每平方米土地所付的费用2002年为461元，2006年上涨到907元，2006年比2002年上涨了约97％。但是，商品住宅每平方米建筑面积所分摊的土地购置费用的增加金额，仍然远远低于销售价格的上涨。

《中国统计年鉴2007》中的数据显示，自2002年以后，中国房地产开发企业（单位）每年“完成开发”的土地都为2亿左右或2亿多平方米，而按照房地产的开发建设周期，可以认为当年“完成开发”的土地上所建设的房屋面积应当等于4年后竣工的房屋建筑面积。2006年房地产开发企业（单位）竣工的商品房屋建筑面积约为55831万平方米，将其与2002年“完成开发”的土地面积相比，可以推算出每平方米建筑用地上建造的商品房屋平均建筑面积约为2.8平方米。据此推算，商品住宅每平方米建筑面积所分摊的土地购置费用，对2002年购置的土地来说约为165元，对2006年购置的土地来说约为324元，2006年比2002年增加了不到200元。即使每平方米土地上平均只建成建筑面积为1平方米的住宅，商品住宅每平方米建筑面积所分摊的土地购置费用2006年比2002年也只增加（907－461＝）446元，就是加上这些年间住宅单位面积造价上升的358元，二者之和（804元）仍远远小于每平方米住宅销售价格上涨的金额1027元。

更重要的是，在土地使用权拍卖的制度下，每平方米土地购置费用的上升根本就不可能推动住宅售价上升。从经济学的角度看，土地使用权拍卖制度下确定的土地购置费用只能是地租决定的土地价格的一部分，而根据经济学的常识，在竞争性的市场经济中，地租和地价都只取决于对土地“服务”的需求，因此它们是一种真正的“剩余”，并不构成土地服务参与生产的产品的成本。从经济学的角度看，越是在竞争性的市场经济中，越不可能由于地租或地价的上升导致土地上的产品价格的上涨；相反地，地租的上升及其引起的地价的上升倒是由土地上的产品的需求增加及其价格上升引起的。

这样的理论原理正好适用于土地拍卖制度下建筑用地的价格与住宅售价的关系上。在拍卖建筑用地时，任何在拍卖中竞买以求获得土地的开发商都必须根据自己估计的土地上建筑所能获得的毛利来确定自己的出价，这种毛利没有扣除建筑用土地所付的费用并取决于建筑物的售价。由于任何一块特定的土地的位置和面积都是固定不变的，在一块特定的土地上建造住宅出售后所获的毛利就只能取决于对这块土地上的住宅的需求，这种需求表现在这块土地上出售的住宅售价与对这些住宅的需求量之间的关系上。在没有政府强制干预的情况下，在一块特定的土地上建造住宅出售后所获的毛利取决于对这些住宅的需求，而这种毛利却不可能决定对这些住宅的需求及其售价。

开发商之间对拍卖的土地的竞争可能导致他们获得土地所必须付出的代价上升，但是任何开发商对拍卖的土地的出价都会有一个底线：在拍卖的土地上建造住宅出售后所获的毛利，不能低于企业界公认的“正常利润”与为买地所付出的代价之和。这是在土地拍卖制度下购置土地价格上升的最高限度。在这一限度内，每平方米土地购置费用的上升根本就不可能影响对任何一块土地上的住宅的需求，也不可能造成住宅售价上升。而如果是开发商们预期的在拍卖的土地上建造住宅出售后所获毛利上升导致了土地购置费用的上升，这只能或者来源于对拍卖的土地上建造的住宅的需求及其价格的上升，或者是由于开发商们错误地预期这种对住宅的需求和住宅售价会上升。在这些情况下，都是对拍卖的土地上建造的住宅的需求及其售价的上升造成了土地购置费用的上升，而不是相反的因果关系。

这种对因果关系的分析说明，城市住宅售价的上升不是由土地购置费用的上升造成的，相反地，倒是城市住宅售价的上升可以使土地拍卖制度下的土地购置费用上升。

       这样，上述对各种因素的分析已经足以说明，城市住宅售价的上涨不是由通常说的那些供给因素引起的。

 三、由居住需要引起的对住宅的需求

       以下分析需求方面的因素对中国最近几年城市住宅售价的影响。

如前所述，引起住宅售价变动的需求因素可以分成两方面的需求：由居住需要引起的对住宅的需求和对住宅的投机需求。

在说明由居住需要引起的购买住宅的需求时，应当以同样住宅的房租作为最基本的参照。这是因为，租房的需求能够更真实地显示由居住需要造成的对住宅的需求；但是满足城市居民的居住需求的方式，既可以是需要住房者购买住宅，也可以是需要住房者租房居住。需要住房者是在综合考虑了住宅售价、房租和存款贷款利率之后才在买房和租房之间作出选择，有资金购买住宅者也要综合考虑了这些因素才会决定购买住宅供出租之用。所有上述各因素结合在一起，决定了基于居住需要而形成的购买住宅的需求。

根据上边所说的各方面条件，我们可以确定一个“买房刚好合算”的房价—房租比，实际的住宅售价如果高于这个“买房刚好合算”的房价—房租比规定的水平，单纯为居住需要而购买住宅就不如租房居住合算，抬高住宅售价的就不仅仅是单纯为居住需要而购买住宅的需求，也包含了为投机而购买住宅的需求。所谓“租房居住更合算”指的是，不购买住宅而将购买住宅需要的钱存入银行，在该住宅能够用于居住的时期内所获得的利息和本金不仅足够支付该住宅的全部房租，而且还可以有剩余。

我们在“北京市房地产业调控对策研究”课题的成果报告中，依据详细的数学推导说明，如果居民全部使用其自有资金来购买住宅，在2007年底的居民储蓄存款利率（3.87%）下，“买房刚好合算”的房价－房租比大约为 （这里使用的利率是年利率，相应使用的房租也应为年房租）；而对于那些除了由于购买住宅而节约的房租之外没有其它储蓄的居民，如果他根据中国目前的规定在购买住宅时仅仅以自有资金支付占房价20％的“首付”，其它的购房资金全部来自银行的住房抵押贷款，则按2007年底规定的住房抵押贷款最长期限（30年）、住房抵押贷款利率（7.83%）和居民储蓄存款利率（3.87%）计算，他买房刚好合算的房价—房租比约为 。

我们课题的研究成果表明，借入抵押贷款购买住宅者自有的资金占该住宅售价的比例越高，买房刚好合算的房价—房租比就越高；而居民全部使用其自有资金购买住宅时买房刚好合算的那个房价—房租比，在买房刚好合算的房价—房租比中是最高的。由此可知，在2007年底的利率结构和“首付”要求下，借入抵押贷款购买住宅刚好合算的房价—房租比分布于15倍到24倍之间。

此外，上述的这些买房刚好合算的房价—房租比也受利息率的决定性影响；一般说来，利率越高，买房刚好合算的房价—房租比就越低。在2002年2月21日到2004年10月29日之间，中国国内金融机构的法定存款利率和贷款利率都降到了1998－2006年期间的最低点。这大大提高了当时的购买住宅合算的房价－房租比。在那个期间，达到了最低点的利率应当是住宅售价急剧上升的一个主要原因。

由于我们没有关于房租水平的系统统计资料，无法计算出相应的房价—房租比来全面地评价全国的住宅售价水平。但是我们却有北京市的相应统计资料供计算和比较。根据有关北京市2006年的二居室住宅年平均租金、同年北京市住宅的每平方米平均销售价格的统计资料，以及估计的二居室住宅的面积，可以推算出2006年北京市以年租金计的房价—房租比约为23.3倍，接近单纯为居住需要购买住宅合算的房价的最高限度——全部以自有资金购买住宅时刚好合算的房价—房租比（略大于24倍）。而对于租房住时没有“真正的储蓄”并只能付得起“首付”而必须贷款买房的人来说，在这样的房价—房租比下购买住宅肯定是不合算的。

统计部门测算的按月房租计算的北京市二居室住宅的房价租金比都在300以上，换算成按年房租计算的房价—房租比（略高于25）还略高于上边计算的北京市二居室住宅的房价—房租比，已经高于单纯为居住需要购买住宅合算的房价的任何一种最高限度。在现行的利息率下，按每月租金计算单纯为居住需要购买住宅合算的房价租金比或“售租比”最高不会超过300，而有报道说，成都2007年8月住宅的“售租比”平均达317，北京2007年7月二手房的平均“售租比”301，都超过了单纯为居住需要购买住宅合算的最高限度。

                            四、对住宅的投机需求

       到这里为止，本文的分析已经说明，最近几年中国大城市住宅售价的急剧上升，几乎不能归咎于供给方面的任何因素；就可能造成住宅售价上涨的那些需求方面的因素来说，单纯由居住的需要引起的影响住宅购买需求的因素对近几年住宅价格上涨起的作用也不大，这表现在：只是在这一轮住宅售价上涨的初期（2002年到2004年），存贷款的低利率导致的住宅购买需求增加和价格上升可以说与住宅的居住需要有一定关系；到目前为止，在北京等东部的中心城市单纯为居住需要而购买住宅已经不再合算。

       既然在政府对城市住宅很少有强制性控制的情况下，几乎没有什么供给方面的因素可以造成城市住宅售价普遍地迅速上升，单纯由居住的需要引起的需求方面的因素对近几年住宅价格上涨起的作用也不大，那么，造成近几年住宅售价急剧上涨的主要原因就只能是，出于投机动机而急剧增加的购买住宅的需求和出于同样的投机动机而由供给方抬高价格。可以说，目前国内中心城市住宅售价上涨得这样高，特别是2004年中央银行提高存贷款利息率之后房价还在迅速上涨，其原因主要是投机性地购买住宅的需求急剧增加。

       投机性的购买住宅需求是为了赚取住宅出售价格上涨之后的差价而购买住宅的需求。投机性的购买住宅需求既不同于为满足自己居住的需要而购买住宅的需求，也不同于为将住宅出租以赚取房租的投资性购买住宅需求。投机性的购买住宅需求是预期其购买的住宅价格将上升而要购买住宅，目的就是等该住宅价格上升之后将其卖出以获利。

       我们认为，2004年之后中国大中心城市住宅售价上升主要是受投机需求拉动，其主要理由是：本来就不小的每年城镇住宅竣工面积和商品住宅竣工面积在2005年和2006年都达到了新的高峰，没有任何供给方面的理由使住宅售价上升，而全国城市住宅的平均售价却已经上升到单纯为居住需要而借入贷款购买住宅不合算的高度，北京等东部的中心大城市住宅的平均售价更已经上升到单纯为居住需要而购买住宅无论如何都肯定不合算的地步。能将房价拉高到如此程度的，只有那种由于预期房价会上涨而产生的疯狂的投机需求。

       说投机性的购买住宅需求造成了最近两年的国内的城市住宅价格上涨，其另一个有力的证据是：2006年城市住宅对居住需要来说的过高价格，是在2004年之后的两年中全国城市住宅售价迅速并且不断上涨的过程中形成的；表2的住宅销售价格指数和住宅租赁价格指数的数据都显示，2004年以后的几年中住宅售价的上涨远远快于房租的上涨，而且最重要的是，住宅售价这样相对于房租的快速上涨是在2004年以后存贷款利息率多次上升的同时发生的。我们课题研究报告中的数学分析说明，在存贷款利率上升的同时房价相对于房租上涨，这不可能是由于居住需要造成的需求拉动；在没有特别的供给方面原因的情况下，这只可能是由于投机性购买住宅的需求的拉动。

一般大众都感觉到、有关住宅销售价格的统计数据也显示出来的是，在2002年到2005年期间，上海住宅售价的上涨显得特别突出，其速度远远高于国内的其它大城市；到了2005年之后，特别是到2006年之后，上海的住宅售价上涨速度明显减缓了、甚至在某种程度上停止上涨了，北京、广州、深圳等城市的住宅价格上涨速度却明显加快，并且快于上海。而这种住宅价格上涨速度加快的现象正在向全国的其它中心城市扩散。各地区住宅售价上涨的这种不同动态模式表明了本轮住宅价格上涨的一个特征：价格的上涨具有“各城市轮番涨价”的特点。我们认为，这种特点说明本轮住宅售价上涨的重要原因之一是大笔投机资金投机买卖住宅拉高了房价，这种投机资金在不同城市间流动以相机购入预期要涨价的住宅，就造成了各大城市住宅售价的轮番上涨。

       2004年以后国内城市住宅售价的上涨具有投机性的购买需求拉动的典型特征：价格上涨的同时销售量显著增加。任何物品的销售量如果仅仅由对该物品本身的实际需求（如消费需求）决定，该物品的销售量通常会与其价格反方向变动。但是，对一种物品的投机购买需求通常却会拉动该物品的销售量与价格同时急剧上升。2004年之后国内城市住宅的销售就呈现出这样一种投机购买需求拉动的反常现象。

       表5和表1显示，我国商品房住宅的销售面积2004年约为33820万平方米，2005年就激增到约49588万平方米，2005年比2004年增加了约15768万平方米的销售面积（此前每年增加的销售面积最多不过6千多万平方米），销售面积增加了约47％；同时每平方米住宅的销售价格则上升了约12.6%，上涨的百分比仅次于2004年的每平方米住宅销售价格上升18.7%，而从1998年到2003年，中国每平方米住宅平均销售价格每年上涨的速度几乎都没有超过5％。销售面积和单位价格同时急剧上升，使2005年国内商品房住宅的销售金额比上年增加了约69％，而1998年到2004年全国商品房住宅销售金额每年的增长率都只为20－30％，2002年更是大约只有23％。

       2006年全国商品房住宅的销售面积仍然比2005年增加了约5835万平方米，增长速度约为11.8%，同时每平方米住宅的销售价格则又上升了约6.2%，而商品房住宅的销售金额则比上年增加了约18.7%，达到了1万7千多亿元人民币的高峰，占当年国内生产总值的约8.2%。这一年住宅销售金额的增长率已经比过去明显放慢，但是仍然明显高于名义国内生产总值当年增长约14.7%的增长速度。

       表2中的住宅租赁价格指数显示，2005年和2006年全国住宅租金上涨的速度都明显低于2％，就是2006年每平方米住宅销售价格的比较小幅度的增长率也远远高于住宅租金的这一增长率。这说明，2005年和2006年的单位住宅出售价格上涨是真正的住宅售价相对于租金的相对价格上涨，这两年住宅出售价格与销售量的同时增加也是真正的相对价格和销售数量同时上升。而且这样的住宅销售价格与销售数量同时上升是发生在2004年10月、2006年4月和2006年8月三次提高了法定的银行贷款甚至存款利率的背景下，这样的背景下发生的住宅销售价格与销售数量同时上升不可能是由于本国居民居住需要的增加，而只能是由于巨大的投机性的购买住宅需求拉动。

       我们自己观察到的以及近几年新闻媒体报道的经验事实，也证实了我们的上述观点，说明最近两年的国内城市住宅售价上涨在很大程度上是投机性的购买住宅需求造成的。国内的新闻报章广泛报道过的所谓“温州炒房团”， 新闻媒体和北京市居民纷纷议论的“山西煤老板”在北京购买住宅的行动，都是这种投机性购买住宅的典型。而2007年深圳住宅售价的暴涨，更被公认为狂热地投机性购买住宅的结果。

以上的所有事实都说明，是投机性的购买住宅需求造成了最近两年国内的城市住宅价格上涨。

       2004年以来，国内还有一些强有力的因素造成了住宅价格还将普遍上涨的强烈预期，而这种预期则必定会导致出现投机性的购买住宅需求。

在这些造成住宅售价上涨预期的因素中，首要的是2003年到2004年已经出现的城市住宅出售价格的快速上涨。特别是2004年全国商品房住宅每平方米的平均销售价格上涨了18.7%，更是导致了“住宅售价还会上涨”的强烈预期。在2004年那样剧烈的住宅售价上涨之后，普通人往往会预期价格还要继续上涨，而最近这些年中国一般人的心理尤其如此。2003－2004年的住宅售价快速上涨造成了住宅价格将会进一步上涨的预期，这种预期导致了巨大的投机性购买住宅需求，其表现就是在2004年的房价急剧上涨之后，2005年商品房住宅的销售价格和数量就同时激增，在每平方米住宅销售价格上升约12.6%的同时商品房住宅的销售金额增加了约69％。

造成住宅售价上涨预期的另一大因素，就是房地产开发商关于“住宅售价以后会上涨”的无孔不入的宣传。自2003年以来，国内的报纸、电视台等各种媒体上就充斥了房地产开发商的各种广告性宣传，而这些宣传几乎无一例外地在给人民大众制造“住宅售价以后会上涨”的印象。这种由房地产开发商们所从事的宣传攻势，2004年以后也确实造成了一种“住宅售价会不断上涨”的普遍预期。

       这种预期不仅造成了强劲的投机性购买住宅的需求，将城市住宅的售价拉高到了荒唐的地步，而且助长了房地产商们自己的“住宅售价还会上涨”的预期，使他们进一步抬高住宅的售价并盲目扩大城市住宅的供给。结果是造成了中国2008年初极度畸形的房地产市场：城市住宅的售价还在上涨，住宅的销售量却急剧萎缩，而新住宅的供给还在增加，结果是房地产市场出现了严重供大于求的不均衡。

                                                 五、结论

       本文的以上论述已经足以说明：最近几年中国大城市住宅售价的急剧上升，几乎不能归咎于供给方面的任何因素；就可能造成住宅售价上涨的那些需求方面的因素来说，2004年以后单纯由居住的需要引起的影响住宅购买需求的因素对近几年住宅售价上涨起的作用也不大；造成2005年以来城市住宅售价急剧上涨的主要原因只能是，出于投机动机而急剧增加的购买住宅的需求和出于同样的投机动机而由供给方抬高价格。

                                                 参 考 文 献

       北京市石景山区发展和改革委员会、中国社会科学院经济研究所：“北京市房地产业调控对策研究”课题研究成果报告