中国房地产的几个“大是大非”

    
序 

 在中国，可能没有哪个行业像房地产这样受到“举国关注”。这几年，在每次全国两会的“政府工作报告”中，国务院总理都要“不惜笔墨”，一次比一次的突出强调加强房地产市场调控和监管，抑制房价的上涨；几年来，在国务院召开的常务会议中，几乎也没有其他的民生热点像房地产这样频频被“涉及”；国家几乎每年都要出台一系列房地产市场调控和抑制房价上涨的文件，以至于说到“市场调控”，很多人就会自然而然的把它和房地产市场联系在一起。在民间，社会不同阶层和学者与媒体，对房地产也是“独有情钟”，各种“论战”甚至是“骂战”此起彼伏，网络上有关房地产的话题也屡屡创下点击和跟帖评论的记录。但就是在这一连串的“调控”和“议论风生”之中，中国的房地产市场、特别是高房价及买房难的问题，不仅始终没有得到解决，而且还有愈演愈烈之势。
    面对这个谁也否认不了的事实，人们有必要对现今房地产政策的导向和占据“话语霸权”的所谓“权威观点”，进行一次彻底的反思。再也不能放任特殊利益集团的谬误继续祸国殃民。实际上，在房地产这片利益集团博弈的最大“市场”上，被“黑色”的商人、官员和“专家”组成的“腐败铁三角”操控早已不是什么新闻。不彻底厘清房地产市场被利益集团混淆的大是大非问题，就难以从根本上改变中国房地产市场的“黑金统治”。

            调控是要让公众买得起房，还是仅防房价涨幅失控
 
      最近几天，“倍受公众关注”的建设部又传出了一条消息：近期该部将对部分省市执行房地产市场宏观调控政策进行抽查。尤其是对“房价涨幅没有得到有效控制”的地区，要限期整改并追究有关负责人责任。
    从表面上看来，这似乎还是一条“正面新闻”，甚至还有“为政绩作秀和转移百姓视线”之嫌。但公众对此却并不买账。令建设部某些官员没想到的是，这条“新闻”在社会上引起了极大的“反弹”，仅新浪网上的跟帖和评论就有数百条之多。有的评论就质疑到：为什么“追究”的是“房价涨幅”失控，而不是“房价”失控？现在的房价如此之高,难道政府还要让房价继续上涨？有人辛辣的讽刺到：这好像是在控制房价,其实还是要涨价，就如同一个父亲对盗窃成瘾的儿子教育:今后要少偷,偷多了不行。
    一则看起来似乎是要控制房价上涨的新闻，为什么反而会引起公众如此强烈的不满？这里的关键，就是对现今房价水平及居民住房负担的判断，“官”和“民”之间，存在根本的差异。
    在建设部、地方政府和房地产“腐败铁三角”看来，虽然现在买得起房的只是一些富人，但中国的房价水平还没有到顶，“还有继续上涨的空间”，有的开发商甚至扬言“还要涨上20年”。正是基于这样的“认识”，建设部在“调控”房价上的基本思想，就只能是“抑制房价过快的上涨”，及通过控制涨幅来“有序”的抬高房价；而在普通民众看来，现在中国的房价已经高到使大多数人买不起房，就是一些不得不买房的（住房毕竟是人类生存的基本而刚性的需求）中高收入者也成了开发商的“房奴”。如果房价还要再涨，无疑是要把普通百姓推向绝路。所以，从公众的角度来说，房价不仅不能再涨了，而且还应该坚决的大幅降下来，使房价真正回归到让普通百姓买得起房。
    正是由于这两者完全不同的立场和角度，“官商”对“特殊利益”的追逐和公众对基本居住人权维护形成了空前的博弈，也使得他们对房地产调控“最基本的标志”——房价的调控也采取了两种不同的“价值取向”。这里就引出了房地产的第一个“大是大非”问题：根据国际惯例及“基本常识”，究竟什么样的房价水平和住房负担，才是合理的和可负担的？中国当今的房价水平，是在“合理”范畴之内，还是像百姓所感受的那样，远远超出了他们可以承受的水平？让我们还是以事实来说话。

             房价收入比——国际上居民住房负担的“标准秤”
    看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
    “房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
    这就告诉我们，国际上公认的、居民可承受的住房价格，同时也是有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，应该只是相当于每户居民3-6年的平均收入。不少在高房价重压之下的中国市民，对“老外”如此“轻松”的就可以买到房可能会唏嘘不已。但如果他们要知道这些“老外”低房价收入比下的“含金量”，也许就更加感叹到“抓狂”。
    在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们大得多。我们现在离人均30平方米的“初级小康标准”还有相当的距离，而这些国家一般都是在人均50-90平方米。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。这里要特别指出的是，他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列，同样也更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房，采用的是“建筑面积”再加上共摊面积，同样的“纸上面积”，实际要比人家少得多。除了“量”的区别以外，住房的“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋（单体别墅），而我们95%以上住的是公寓房，他们买的房是装修好的，走进去就可住，而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住进去还得花一大笔装修费；他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华，而我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平。
    地大物博的欧美国家如此，人口密度和生活水平远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
    当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦（6.9）、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，中国的官员和百姓看了后会有什么感触！
    这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于，它给出了具体指标，让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”：
    当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
    当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
    当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

          中国市民的住房负担，一个不光彩的“世界之最”
    弄清了国际上居民住房负担的一般水准，再“回味”一下眼前的现实，想必任何思维正常的人，都会对在高房价笼罩下的中国大中城市的房价还该不该涨有一个“明确的答案”。当然，那些依仗“特殊利益”攫取社会财富的开发商及其豢养的“官员、专家”另当别论。
    实际上，和某些“房地产腐败铁三角”刻意制造的所谓高房价主要是由于民众在住房上“过度消费”造成的谬论恰恰成为鲜明对照的，是普通的中国市民在住房消费上不仅“适度”，而且还很“节约”。所谓适度，对一般市民来说，就是他们梦寐以求的“居住理想”，仅仅是拥有一套体面而小康的“普通公寓房”，而不是什么“独立屋”、联排别墅和豪宅之类高档商品房；所谓的“节约”，就是他们在住房面积上的要求，一般也就定在“初步小康”——人均30建筑平方米，户均90平方。这样的“面积”，不仅包含“公摊面积”之类“中国特色”人均住房水平计算上的“水份”，而且买到手的还是“毛坯房”，和国外通常出售的装修房相比，“含金量”又要下降了几成。
    但就是如此“节约”而又“适度”的住房要求，中国市民的住房负担又是多少呢？各大中城市的居民都可以自己计算一下：在你所居住的城市，要想在主城区内买一套90平方米的“普通商品房”，究竟要花上一个家庭多少年的全部收入。这里需要指出的是，在现在各城市官方的房价统计中，“平均房价”早已失去了参考意义。因为用这样“做”出来的“平均房价”，只能在城市的郊区县找得到，而在传统市区（主城区）基本上已经买不到这样“平均房价”的居民住房。
    用“基本的生活常识”找出你所居住的城市市区的真实房价水平后，再计算一下买户均90平方米的“初步小康住房”究竟需要花上多少钱。然后再把这个买房的总价除以你家庭的年收入，就可以算出你真实的住房负担——你家自己的房价收入比。这一算，就算出了中国市民住房负担的真实水平：大多数大中城市居民的房价收入比高达15左右，有的大城市甚至高达20以上，比世界上公认的“国际房价最难承受地区” 竟然还要高出1倍至2倍。在全球恐怕也找不到几个像中国这样的居民住房负担和房价的“超一流水平”。这就难怪一贯逆来顺受的中国人，对不堪忍受的高价房和住房负担会变得如此“民怨沸腾”。在这样的高房价高负担下再置民生于不顾，奢谈什么“控制房价涨幅”，不激起民愤民怨反而就奇怪了。因为住房不仅是公众最基本的权利，而且也是普通大众一生最大的投入。高房价和高负担，是地地道道对人民群众最大利益的最大侵害。
    这里还应该指出的是，相对于上海、北京等大城市房价和发达国际大城市房价水平的“国际接轨”，中国市民的收入水平始终还处在较低的水平之下。根据国家统计局在全国5.6万多户城镇居民家庭中所进行的收支基本“抽样调查”结果推算，2006年全国城镇家庭的户均可支配收入在3.5万元左右。而全球著名的权威咨询公司——美国麦肯锡公司，在2006年中公布的一项报告则认为，在中国城市里，“有77%的家庭的年收入仍低于2.5万元”。不管是3.5万元还是2.5万元，中国城市居民的家庭收入水平都还只有发达国家户均水平的十几分之一。在这样居民收入“超低”的城市，房价却与发达国家接轨，不出问题就怪了。

        房价“调控”回合理水平第一步：家庭月收入要能买得到1平方住房
    揭开了中国城市居民买房“超级负担”和“超级房价”的真相，了解和比较了国内外居民在住房上的“真实水平”和“较大差别”，再来剖析和评判建设部在“房价调控”上所谓的“涨幅控制论”，就不难发现作为政府主管部门出台的政策的荒唐。因为对任何一个负责任的政府来说，现在中国的城市房价早已不是涨还是不涨、涨多涨少的问题，而是应该采取强力的政府干预，使它回归到合理的价格水平上来。其实，早在几年前各级政府就再三强调要“控制房价上涨”，但房价还是按照开发商利益集团所操控的目标继续高速疯长。几年后的今天，当房价早已上涨了一倍甚至更多“极不合理的水平”的时候，还把“控制房价上涨幅度”当作调控的目标，建设部就如同一个“不负责任的大人”，自己打起了自己的耳光。
    那么，对中国城市居民来说，什么样的房价水平及多高的房价收入比，才是可以“让老百姓买得起房”的合理水平呢？对此，作为住房保障政府主管部门的建设部并不是“一无所知”，而是早有一本“明白帐”。
    早在1998年实行房改时，当时的建设部官员在解释什么才是与占人口八成以上的“中低收人家庭的承受能力相适应” 住房价格水平时，专门提出了房价收入比4的概念。即如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体），它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”也就是说，住房商品化后，城市居民的合理的承受水平应该是“房价收入比4倍”。实际上，在相关部门的内部，也是长时间的把房价收入比4作为老百姓买得起房的一个“基本标杆”。但这几年，在建设部等住房保障政府主管部门，不仅没人再提“让老百姓买得起房”，而且连房价收入比4的“标杆”也被“冷藏”了起来。
    随着社会经济的高度发展和人们生活水平的相应提高，人们对住房的要求也“初步小康化”了——户均提高到90平米。在这样的情况下，适当的提高老百姓的买房“个人承受水平”，适度提升房价收入比，也不是不可，但也应该有一个“度”。那么，在现实的情况下，这个“度”究竟应该多少呢？
    重庆市常务副市长黄奇帆等提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米房的“合理房价法”，笔者以为就是一个可行性高、操作性强的比较法。
    如：一个城市的家庭平均月收入在3500元，每平方米的平均房价也在3500元，那么该市的普通百姓买一套90平方米的普通商品房只需要31.5万元。他们只需用7年半的收入即可买上一套小康住房（也就是房价收入比为7.5）。虽然这样的房价收入比还是超过国际上的平均水平，但它毕竟比现在多数大中城市的现状要下降了一半左右，在现今执行起来可行性很高。因为只要把中国开发商的暴利消减下来，使房地产的利润率下降到3-5%的世界平均水平，中国市民的住房负担就有可能大幅下降一半（房地产市场供房结构由120平方米左右下降到90平方米，也是房价收入比下降的因素之一）。
    把一个城市的合理房价，和该城市的家庭平均月收入“紧密联系在一起”，不仅使老百姓对房价的合理性便于观察和监督，而且也符合国际上的惯例。在世界上任何一个成熟的房地产市场上，房价的高低，从来都是和一个地方的工资水平成正比的。一个城市的房价的越高，这个城市的工资就越高。就拿美国来说，旧金山和圣荷西（硅谷）的房价全国最高，但那儿的工资也是全美最高。像中国大城市出现的这种高房价、低工资的荒唐现象，在全世界的房地产市场上也可算得“离谱至极”。此外，把房价和收入水平“钉”在一起，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。
    当然，把普通房价定在房价收入比7.5的水平，还只能算作把房价调控回归到合理水平的第一步。毕竟，7.5的高水平在世界上还属于“国际上房价最难承受地区”，更何况，社会主义公有制的优越性也应该在公民的住房问题上得到应有的体现。社会主义也决不是口惠而实不至的“空心汤团”，从长远来说，中国市民理想的房价收入比，应该控制在家庭年收入的5倍以下。到那时，中国的城市，才谈得上真正的和谐。

                                             沈晓杰
 房改使无房户越来越多，还是造就自有率世界第一？

      在中国，究竟应该制定什么样的国家住房政策，在房地产上“市场化”和政府保障 “孰轻孰重”，都取决于对城市居民住房状况基本国情的清醒认知。
    也正是因为“住房数据”对国家的房地产和住房政策起着决定性的影响作用，所以中国的开发商特殊利益集团总是期望通过编造数据、粉饰国情，来影响住房政策的决策和导向，以期通过影响政策走向来达到利益最大化。所以，每年一到两会等“话语权博弈”的特殊时期，总能听见一些有关房地产的“奇谈怪论”。
    尽管人们对此早已“拭目以待”，但谁也不可能想到的是，在今年的全国两会上引发全国民众“公愤最大”的“房地产语录”，竟是来自著名经济学者、被称之为“中国经济学界良心”的吴敬琏先生。他在接受中央电视台等媒体的采访中，以中国权威经济学家之尊断言：“到现在为止。中国的自有住房率，在世界上，是在前五位”，城市的“出租房只占全部住宅比重15%”，比美国和瑞士、瑞典等发达国家都要低得多。正是因为城市中绝大多数人都有自己住房的“条件”，加上“本来资源就不够”，吴先生认为政府把住房重点放在为低收入者建廉租房就行了。据媒体报道，因为城市居民中大多数人已经拥有了自己的住房，解决了住房问题，所以吴先生认为政府打压房价不是一个有效的方法。媒体引用吴先生的话说：“如果打压房价，可能无效，而且这些钱就要流到别的消费领域，使物价上涨”（据3月6日的信息时报）。
    中国经济学界的权威对“政府打压房价”“泼冷水”，最感“寒气袭人”的还是那些数以亿计的无房、少房和不属于“最低收入者”的普通市民。因为正是他们，无时不刻的在承受着高房价、高负担的重压。最高决策层高级智囊的“一席话”，无疑使他们身上背负的“新三座大山”又重了几份。
    吴先生不支持“打压房价”的一个主要的“论据”，就是因为“世界前五的住房自有率”使大多数市民已经有了自己的住房。既然大多数人都解决了住房问题，那么房价的高低，只是涉及到极少数人的问题，政府对房价问题也不必“太在意”。这里就引出了中国房地产的第二个“大是大非”的问题，就是中国市民的住房自有率真的是这位中国经济学泰斗所说的那么高吗？

         “中国住房自有率世界前列”，谎言一千遍也成不了的“真理”
    实际上，关于中国人“住房自有率世界前列”的问题，早在去年6月前笔者就专门有过论述（见笔者于去年6-7月在新浪网上发表的“中国房地产十大批判”中的第五章和去年笔者在瞭望东方周刊上发表的“中国住房自有率第一的真相”一文）。只不过那时“放炮”的是那些开发商利益集团的自己的代言人和政府部门的“司局级官员”。最后是以“说谎者”的“哑口无言”和“休假回乡”而告结束。为什么一个被批的体无完肤的谎言，10个月后，竟然会被中国经济学的大师捡起，作为“参政议政”和给高层提供“决策参考”的“理论依据”呢？这实在让人百思不得其解。
    之所以说“中国市民住房自有率世界前列”是世界性的谎言，是因为这样的断言没有经过任何统计和比较，毫无科学可言。
    首先，中国国内没有任何的权威和官方的统计部门和研究机构，对中国城市居民的住房自有率的真实状况进行过全面系统的统计和客观科学的研究。笔者在10个月前的文章中就指出，2002年最早喊出我国“房自有率在全世界是最高的”，是“政绩”和住房发展“紧挂在一起”的建设部的高官。当时他在包头举行的一次国际会议上高调宣布，我国的“城镇家庭80％拥有住房，农村100％有住房，住房自有率在全世界是最高的。”中国人“住房自有率世界第一”的“美名”由此而来。但对这项民生上的“伟大成就”，不管是中国中央政府的门户网站和中国国家统计局网站上都“不见踪影”。而且你还会发现，国家统计局也没有对住房自有率进行过任何全国范围内的专门统计调查。那么，建设部公布这项中国人在住房上“举世瞩目”成就的依据又何在呢？建设部至今也没人“拿出证据来”。而人们听到更多的，则是建设部官员的“推导”：在98房改中，国家和单位的80%的公房都卖给了职工，因此中国城市的住房自有率一下子提高到了80%。这里本身就有一个问题，80%公房卖给职工，并不等于市民中住房自有率就一下子可以达到80%。因为在当时几代人或几家户口同处一室的，并不是极个别现象，有陋室可居的无房户则更多。而且还有不少无力盖房单位的职工根本上就是无房可买。把80%公房卖给了职工“毛估估”成8成市民都有了“私有房”，这本身就是站不住脚。再加上后来大规模城市改造和拆迁造成的新的“无房户”（有很多“老市民”不得以只能被逼到农村或外地房价便宜的小县城解决居住问题），原来一些福利分房的“铸就”的较高的住房自有率就更是下来了不少。这样“毛估估”出来的中国市民自有率，到最后连建设部自己的官员都不相信了。在前两年开始的官方文件中也没人再敢提出如此“大跃进数字”了。在2003年10月，当时的建设部常务副部长就外公布我国“城镇私有住房占住房总量的85％以上，城镇居民住房自有率达到74％左右”。到了2006年4月底，建设部的总经济师在一次国际研讨会上公布，我国“居民私有住房的比例已经达到72.8%”。按照上面两者之间的差距推论，当时我国城镇居民的住房自有率已经低于了60%左右。
    第二，既然连中国国内城镇居民真实的住房自有率也搞不清楚，既然建设部官员自己在前几年“毛估估”的基础上已经“下调”了中国城镇居民住房自有率的“高水平”，那么号称“中国人住房自有率在世界上前五位”就根本无从谈起。大师之所以受人尊敬，做学问的严谨是最起码的。吴先生不仅在这里拿不出中国城镇居民住房自有率（因为中国农村是农民自建房，不存在房地产市场问题）真实的、科学统计出来的资料，而且也拿不出比较对象——世界各国住房自有率真实资料。据笔者目前所掌握的资料，联合国也没公布过世界各国关于城市居民住房自有率的统计调查结果，因为在很多国家（包括中国在内）压根儿就没有开展过这项调查。在这样的情况下就把中国自封为“世界前五名”，这不像学者的行为，而更像阿斗的游戏。
    第三，这里还需说明的是，由于中外的居住文化和住房保障等方面的不同，各国百姓对是否需要自己买房居住的“价值取向”也不尽相同。如在西方一些住房保障体系成熟而周全国家，一些中等以下收入的群体与其自己买房，不如租赁国家和政府提供的“国有房”要来得实惠，这样可以用更小的成本来解决住的问题。此外，，欧美人历来有经常迁徙和异地就业的习惯。在这样的情况下，买房往往就成了拴住发展机遇的“绊脚石”，住房自有率低就成为自然而然的事情。关键的核心就在于，这样的低住房自有率，不是由于买不起房或者住房保障体系的欠缺造成的，恰恰相反，正是由于住房保障体系的健全、房价的平稳以及较低的房价收入比，才使得国民在解决居者问题时可以有更多的选择。而在华人社会，居者有其屋是千百年传承下来的根深蒂固的传统。任何华人的国家、地区、社会圈及家庭对住房自有都特别的在乎。新加坡的居民住房自有率就高到90％以上，我国台湾地区民众的‘住宅自有率’也高达93％，连居住在加拿大多伦多的“华人家庭自住房拥有率在76%，高出当地人的67%。”
    所以，不管是“第一”，还是“前五”，“中国城镇居民住房自有率高居世界前列”之类的“大话”，都是经不起推敲的“世界性谎言”。不管它被说了多少次，也不管是被身居高堂“权威”所言，它永远也成不了真理，更不应该成为提倡科学决策、民主决策的高层对中国“民怨沸腾的房地产市场”行政作为的依据。

         一笔让人心酸的民生帐：房改8年，35%的城镇居民成了无房户
    实际上，任何一个学者如果对全国各地的大中城市住房状况进行哪怕是“走马观花”式的社会调查，都可以深切感觉到当今中国城镇居民住房的辛酸的一面。
    众所周知，中国在98年后之所以出现一段时间较高的城镇居民住房自有率，都是托房改初期福利分房的福。房改后福利分房的结束，就意味着普通百姓今后只能到房地产市场解决住房问题。但究竟有多少普通市民，可以“消受得起”开发商操控的房地产市场的高价暴利房呢？
    一般推算，房改福利分房的“冲击波”余威到2002年底后基本上已是“灰飞烟灭”，此后几年城镇居民的住房状况发生了很大的变化。不仅每年新增的城镇人口在以2000万左右的速度高速增长，而且由于城市改造拆迁而造成的老市民中无房户也急剧增加。此外，由于居民生活水平的提高，需要提高住房水平和质量的市民也越来越多。
    据国家统计局的年报，到2002年底，中国的城镇人口为5.0212亿，城镇人口占全国总人口的39.1％。而到了2006年底，全国的城镇人口已增长到5.7706亿，已占全国总人口的43.9％。也就是说，4年时间全国的城镇人口增加了7494万。而在这7494万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。相对于全社会70％人买不起房来说，新增人口买不起房的，至少占到其中的90％以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。
    中国房地产的宏观数据也证明了这点。如果这7500万的新增城镇人口都可以买得起房的话，那么中国的房地产市场这四年仅为这些新增人口所需要提供的新建住房就应该为22.5亿平方米左右（以人均30平方米、户均90平方米计算。其实，这几年全国房地产市场商品住房的户型的平均面积，都远远高于100平方米以上）。但实际上这几年中国的房地产市场又总共提供了多少商品住房呢？
    据国家统计局的年鉴，2003年全国城镇实际销售的商品住宅为2.977885亿平方米，2004年为3.381989亿平方米。2005年估计为3.5亿平方米。2006年也估算为4亿平方米，这4年全国房地产市场提供的商品住房总共也就14亿平方米左右（对城镇新增人口来说，可以享受到经济适用房和单位合资建房的只是极少数）。按照城市改造“拆一建二”的惯例，其中的一半（7亿平方米）用于拆迁户。在剩下的7亿平方米中，绝大多数（估计至少在四分之三及75％，5.25亿平方米）还是被有经济实力进一步改善住房条件的“老市民”中“有房一族”买去的。城市中的“无房户”们如果可以买到新增住房的四分之一（25％，1.75亿平方米）就相当不错了。也就是说，按照乐观的估计，全国城镇这4年被以新增人口为主的“无房户”所买走的商品住房，每年只有0.44亿平方米。按照每人需解决30平方米住房来计算，也就只能解决146万人的住房问题。仅仅把它和全国城镇每年新增的2000万人口做个比较，就会发现全国每年城镇至少新增1850万买不起住房的“无房人口”，占到了城镇全部新增人口的92.5％。如果再把它把因拆迁和生活贫困而失房的人口加在一起，全国每年新增的“无房人口”要达到2000万。4年新增的城镇无房人口就达到了8000万。
    这8000万的新增无房人口，再加上2002年全国城镇1.2亿左右的无房人口（2002年的城镇住房自有率按照75%计算），那么现今中国城镇无房户的总人口已高达2亿左右，占到了全国城镇人口的35%。反过来说，现在中国城镇居民的住房自有率粗略估计一下，也就在65%左右。这样的住房自有率就是凭经验来估算的话，最多在世界上也就是一个中上游，怎么也排不到全球的“第一方阵”，更谈不上“世界前列”。
    更重要的是，如果中国的住房政策还是被利益集团所左右，房地产的市场导向不变，那么这样的状况就不能从根本上得到扭转。今后中国城镇的无房户人口，还将以每年新增2000万左右的可耻速度继续增长。
   

       中国的住房政策要“拨乱反正”，就必须使高层的“智囊”不受误导
    中国的房地产市场之所以发展到今天成为城市中最大的不和谐因素，谁也不能否认的一个事实是，我国的住房政策自2003年以来，就开始走上了了一条“弯路”。这点连建设部原常务副部长也不得不承认。这中间，既有政府主管部门的高官被开发商特殊利益集团所左右的一面，又不可否认的是，一些高层周边的“智囊”提供的“决策参考”出了错。
    至今我还是始终以为，以媒体公开报道出来吴先生言论来看，他绝不是那种可以被“开发商利益集团”花重金就能收买的人。这不是说开发商利益集团就没有打过这位中国经济学大师和“高层智囊”的主意。恰恰相反，鲜有人知的是，那位经常自视为“地产总理”任姓开发商，就在老先生的身上下了很大的“功夫”。吴先生获得了具有“中国经济学诺贝尔奖”的中国经济学大奖，任志强就积极的为此项大奖提供了数百万元赞助，成为 “主要捐资人”之一。而且这位任“地产总理”在颁奖大会上就公开号召中国的经济学家们继续成为他的“改革战斗者”，并赤裸裸的说“我们更关心的是中国政府开始从官本位向商本位转移…”，公开与新一代中央“以民为本”政治叫板。
    对开发商利益集团及商人的“利诱”，聪明人的做法是“糖果可以接下来，炮弹一定要打回去”。我也始终以为，吴先生千万也不会像某些“穷途末路”的老先生那样，因为“地产总理”在给他所谓基金会赞助或募集资金，就站在开发商利益集团的立场，一会儿“炮轰经济适用房，一会儿又对单位自建房大打闷棍。对这些早已失去学者人格的“老先生”胡言乱语，人们连接话的都懒的。
    但吴先生就不一样了。他不仅是公众关注的经济学家，他的人格和学风也为众人所敬重。此外，他还是为国家高层做出决策的提供参考意见的“高级智囊”（吴先生为国务院发展研究中心的高级研究员和国务院经济体制改革方案研讨小组办公室的副主任）。不管是崇拜他的民众，还是期望科学民主决策的高层，都对他抱以很高的期望。虽然吴先生不被开发商利益集团所“诱”，但似乎耳朵根子被其所“惑”。以至于在不知不觉之中充当了“枪手”。开发商一贯的策略是，利用影响靠近决策层的学者，来影响中国的住房政策和房地产市场的导向，用政治上的话语权和影响力，达到特殊集团的利益最大化。
    说一句心里话，在中国的著名经济学人中，吴先生是笔者最敬重的学者之一，这不仅因为他和厉以宁先生一样，都是笔者在南京金陵中学的前辈校友（两位中国经济学的大师级人物，在金陵中学还是同届），而且他多次指出的有关“寻租”和政府改革的理论，都给笔者以很深的启迪和共鸣。笔者真心的希望，吴先生有空多多走到群众中去，了解一下他们的实际处境和所思所想。同时，也站在公众的立场上，利用难得的“沟通机会”，多多观察和分析一下“地产总理”之类的特殊利益集团是如何攫取民脂民膏的。有了这些的比较，再对中国的房地产市场“指点江山”，至少不会落入开发商的圈套

房价下降，对中国房地产业究竟是“祸”还是“福”
      在某些“房地产腐败铁三角”散布的种种“屁股指挥脑袋”的言论中，“最具威慑力”的，恐怕就是“名声远扬”的“房价下跌将导致经济崩盘”的“高论”。开发商利益集团豢养的“学者”甚至声称，房价下跌，将使包括普通百姓在内，没有任何人可以躲过它所带来的经济灾害和财富损失。
    中国的房价下降，真的会像这些利益集团的“铁三角”所讲的那样，会给国家和民众带来“大劫大难”吗？这些“算命先生”的预言，是又一次的“世界末日的预测”，还是真的有那么几份“道道”？让我们也来算一算帐，对房价下降可能带来的影响进行客观科学的分析。中国高层的住房政策决策和中国百姓的住房小康，被“房地产铁三角”的“房价下跌崩盘论”的要挟的情况，不能再继续下去了。
    在“房价下跌崩盘论”中，“铁三角”首当其冲的“矛头”，是说什么如果中国房价真的大幅下降，受到冲击最深的，就是被某些高官当作国民经济发展“支柱产业”的房地产以及相关产业。要知道，如果真的是因为房价的下跌而造成中国经济发展的“支柱”少了“一只脚”，那可是多大的“罪过”。不过，我们要问的是，情况真的会如此吗？！
    衡量一个市场是否得到健康、成熟、有序的发展，一般来讲评价的指标主要就是看它的两个方面。一个是看这样的市场发展是否带来了“效率”，市场能否满足社会的需求；二是看这样的市场能否带来公平，就是这样的市场的发展，是否促进了社会的公平正义。
    毋庸置疑，当今在开发商垄断操控下的中国房地产市场，和“公平”相差了十万八千里。这样的市场不仅成了世界上最大的“暴富制造器”，每年中国几十万的开发商要从老百姓的口袋里攫取数千亿的财富，而且它也成了世界上人民财产“洗劫器”，“造就”了最大的“房奴”队伍。老百姓辛辛苦苦几十年甚至一辈子积累的财富，因为生存所必须的买房，而在顷刻之间变得“倾家荡产”。这些早已是人所共知，无需论证。
    那么，没有“公平”可言的中国房地产市场，是不是一个“有效率”的市场呢？
    这里同样有一个公认的事实：现在的中国房地产市场，早已把70-80%的公众都当作了“穷人”，使他们被“高房价”驱赶出了中国的房地产市场的大门之外。而仅仅“为富人盖房”的房地产市场，本身也就成了一个阻碍房地产业自身正常健康发展的无“效率”的市场。按照正常的中国城市化发展和住房小康进程的要求，中国城镇每年至少要提供15亿平方米的新建居民住房（具体请见本人“中国房地产十大批判”系列文章）。但在开发商暴利高价模式的垄断寡头市场操控下，现在开发商每年只生产和提供新建商品住房3亿多平方米，市场竟然就会出现1个多亿的“空置房”。也就是说，中国房地产市场上可以“消受得起”开发商高价房的，只是城镇居民住房正常需求量的15%都不到。这也正“应验”了开发商利益集团的“地产总理”自己所说的那句“名言”：开发商只为富人盖房。而他们的“反动性”也就在于此：开发商是拿着全民的土地资源，把本来应该为90%以上普通百姓服务的人民的土地，拿来作为自己特殊利益集团暴富的“利器”，作为只给少数富人多占公众资源奢侈生活的“专利”。一个不能满足80%以上市场正常需求群体住房消费的市场，同样还有什么“效率”可言！
    以上还是理论上的“上纲上线”，那么，如果房价真的降下来了，又会给中国的房地产和相关产业带来什么呢？我们就假设中国城镇的房价下降30%（也就是某些“铁三角学者”所举例的会给中国经济带来“崩盘”的房价下降“界点”），看看它最有可能给中国房地产和相关产业带来什么。
    中国城镇房地产市场的房价下降30%，首先被“激活”的，将是被高房价长期压抑而得不到“释放”的中国城镇普通市民买房的正常需求。一般估计房价下降三分之一，正常的住房消费将至少提高到占总体住房消费需求（每年15亿平方米）的三分之二。也就是说，中国城镇房地产住房消费市场，在房价下降三分之一后，每年可实现的商品住房销售将达到10亿平方米的销售总量。
    这方面，中国私家车的发展可以作为一个很有力的参照佐证。它和住房一样，都属于中国家庭“消费升级”的最大消费之一。但和住房不一样的是，私家车的消费是弹性的，买还是不买，都没有什么太大的关系。而住房消费则是刚性消费。不管你想还是不想，都必须得有房住，它是人类生存的基本必须。这几年间，中国的私家车价格也是下降了三分之一左右，但给中国汽车产业带来的，也并不是当初有些“寡头汽车厂商”所说的汽车工业的崩盘，而是把中国的汽车工业带进了一个更高的层次：不仅私家车的消费量成倍上涨，而且中国汽车业年生产量也大步迈进了世界前三。可以说，正是降价，使中国的汽车业得到了更大规模、更高水平发展的“新生”。
    由于住房消费是人们必须的刚性需求，所以住房消费市场的价格弹性要比私家车降价的“效应”还要大得多。说它房地产市场的房价降三分之一的价格，将会“激活”三分之二的住房需求总量的消费，一点也不为过。而这“三分之二”（每年10个亿平方米的商品住房销售）究竟会给房地产市场带来什么“翻天覆地”的变化呢？
    首先，它将使中国的房地产业得到前所未有的高速发展。房地产对国民经济的拉动效应和“支柱产业”作用也将因它的“突然发力”而更加突出。根据2005年底国家统计局公布的全国经济普查公报推算， 2006年中国房地产市场的商品住房销售总额估计为1.2万亿元。房价下降三分之一，就是少了4000亿元，也就是在原有的产量下销售额就只有了8000亿元。但房价下跌又使得商品住房销售总面积增加了2倍，由每年3..5亿平方米左右增加到10亿平方米，这样中国的房地产市场就又会多了两个8000亿元的销售额，一下子就使得中国房地产市场的商品住房的销售总额达到了2.4万亿元，比降价前整整提高了一倍。
    这2.4万亿的年产值相当于什么概念呢？这就是说，把中国所有的煤炭、石油和矿产这些采矿业的一年主营业务收入加在一起（2004年为1.2334万亿元），也仅仅比降价后健康发展的房地产业一半的产值稍多一些。
    其次，房价下降三分之一后，房地产业的数倍增长给我国的建筑业、建材业、钢铁制造、家用电器和装潢业等相关产业的带动作用就更是了不得。有研究报告指出，住宅消费带动的相关产业的发展系数为1.5—1.7。也就是每投入100元的住宅投资，可拉动150—170元相关产业的发展需求。
    更重要的，还在于房地产及相关产业，大多数都是劳动密集型的产业，它们的高速发展，可以极大的提升我国的劳动就业率。这就使我们在解决高房价和住房难问题的同时，可以解决中国的另一大民生难题——就业难，从而大大减低社会的压力和提升百姓的生活水平。仅就建筑业来说，住房的高速发展给它带来的劳动力就业人数的提高就非常可观。据中国经济普查报告，到2004年末，全国共有建筑业法人企业单位12.8万个，就业人员2791.4万人；建筑业个体经营户56.5万户，就业人员461.6万人。两者合计共有就业人员3253万人。这3000多万人在2004年合计完成了“房屋建筑竣工面积” 14.7364亿平方米。如果每年使房地产市场的商品住房增加个6.5亿平方米，至少可以增加就业人数1500万人。
    而这1500万新增的就业人口意味着什么呢？按照在今年全国两会上国家劳动和社会保障部部长在记者招待会上的讲话：今年城镇新增的求职人员将会有2400万人。通过新增就业岗位，加上城镇一部分退休人员所腾出来的就业岗位，两项加在一起，才能争取能够实现1200万人的就业。而另外还有1200多万人将无法就业。这样的“就业危局”，就极有可能因为房地产业的变化而得以“解困”。房地产及相关产业因为房价下降得到的高速发展所可以带来的新增就业人数，仅建筑业就可新增1500万人，加上其他的相关产业，全国仅因为住房产业的高速发展而新增的就业人口就可能超过2000万人。而且这可能带来的2000万人的就业人口的劳动力结构，正好和中国当前剩余劳动力的结构水平像吻合和匹配。
    房价下降带来的“利好效应”，可谓是“一箭双雕。这不仅一下子就解决了当前中国为百姓和高层最为关注的几大热点民生问题中的两项，而且对破解当前中国社会经济发展的公平和效率的难题提供了新的思路。对于这样的利国利民之“大举”，任何人都没有理由和必要“久拖不决”、“举棋不定”！

                                            沈晓杰

   住房解困，靠廉租房作秀，还是力推收入比合适房

      当在今年的两会闭幕式上，修改后政府的工作报告终于把“居民住房”加到了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”条款中的时候，高层终于以一种求实的态度表明，在对住房问题严重性的认识上，政府已“排除干扰”，改变了“官方文件回避”和“只做不说”的做法。这说明，中央不仅充分认识了房地产市场现状给社会和谐造成的极大破坏，而且在敢于在揭开“帽子”的同时，已决心在解决“居民住房”问题上大刀阔斧的采取一些强力而有效的措施。这也是为什么一些在全国举足轻重的大城市的市长，在两会上敢于“一反传统”，喊出要大力发展单位自建房的“底气”所在。
    现在的问题是，要解决中国城镇居民的住房困局，究竟应该从何入手？当前中国房地产市场和住房问题的主要矛盾究竟在哪里？
    早在去年全国两会期间，笔者在推出的“中国房地产十大批判”中，不仅呼吁要把解决居民住房问题及高房价作为解决民生三大问题的重点（也就是今年被政府工作报告修改加上的部分），而且提出当前房地产市场的主要问题及矛盾，已经从最低和低收入者解决不了住房问题，演绎成大多数普通市民买不起房。这一年房地产市场的发展，越来越证明了这一点，70-80%的市民买不起房，已经成为社会的一种公论。
    但是，在建设部给出的解决当前住房问题的“菜单”上，人们却不解的发现，对于如何解决普通市民买不起房的这个当前中国住房问题的主要矛盾，却不见“实实在在”的内容。在今年一月下旬召开的全国建设工作会议上，。在建设部部长的报告中提出的“今年工作的主要目标”，在房地产方面仅仅为“所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。住房供应结构明显改善。住房公积金缴交率提高5％，资金安全得到保障”。里面没有一个字提到要解决让普通市民买得起房的问题。在一次接受媒体的采访中，建设部的高官也声称要把廉租住房作为建设部今年在房地产方面最重要的工作。
    建设部在解决老百姓反映最强烈的住房问题上的开出的“处方”，不仅回避了当前中国城市住房问题的主要矛盾，而且还和温家宝总理在今年两会上政府工作报告中的有关房地产方面的论述，形成了截然相反的对比。总理在报告中提出：“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。但建设部长的报告显然躲开了这个对“广大群众”的“面向”，而是把“部门作为”的目标放在了仅仅是占人口5%的“最低收入”人群。特别值得回味的是，在今年的全国两会上，一些有“利益背景”或颇有影响力的“大人物”，也竭力把解决当前中国住房问题的重点放在了廉租房上。甚至在两会前，个别“名气远扬”的开发商大嘴也为廉租房“摇旗呐喊”。
    “黄鼠狼”为什么会“给鸡拜年”？把房地产业重点放在“发展面向广大群众的普通商品住房”和以“建立廉租住房制度”为中心究竟有什么样的本质区别？这两者对房地产方面的特殊集团及“铁三角”的利益究竟会带来什么样的不同的影响？让我们还是进行深入的剖析再下结论。

            廉租房，一场避重就轻、转移住房主要矛盾的“官场秀”
    从表面上来看，作为政府住房主管部门的建设部大力推广廉租住房，应该是件不错的事。尤其是在高房价、高负担引发的社会问题越来越多，建设部受到的来自各方的不满、指责和问责，甚至弹劾的呼声越来越高的情况下，“轰轰烈烈”的“高调”推出廉租住房的概念，并“郑重其事”的说什么对未建立廉租住房制度地方要追究领导责任的“狠话”，确实有一种“消气”和“转移斗争大方向”的作用。但把解决房地产市场和居民住房问题的“主要目标”压在“廉租住房”上，真的对消除住房这个中国城市中最大的不和谐因素有大的作用吗？任何对中国房地产状况有清醒认识和对廉租住房有基本了解的人，都不会做出“肯定”的回答。
    首先，还是让先我们了解一下廉租住房供应的“特定对象”，看看它究竟能“惠及”多少城镇居民，然后再给它在解决居民住房上的作用和功能打个分，就会发现其中的“奥秘”了。
    和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。在1998年7月3日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』（也就是开始房改的纲领性文件，一般称为23号文）中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，早在2003年由建设部起草的“房改新政”的“纲领性文件”18号文中，非常明确给低收入者购房做了特定的“定位”，这就是低收入者只能买经济适用房。这样就进一步把低收入者排除在了廉租住房的供应对象之外。
    那么，在整个城市的社会中，“最低收入者”究竟又有多少人、他们占了城市人口的比例又是多少呢？这个比例在当初的房改政策的制定中，早已有“约定俗成”——城市中最低收入者的比例占总人口的5%左右。
    这里，我们对建设部在今年房地产方面工作的“主要目标”做一个最理想的假设，就是这方面通过建设部的大力倡导，各地政府都在“心甘情愿”的接受建设部领导的情况下，把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多的，也就是只解决了中国城市5%人口的住房问题。那么，80%左右的普通市民，他们在高房价的重压下买不起房的状况，因为不是作为政府主管部门工作的“主要目标”，建设部就可以“心安理得”的不采取得力措施加以改善了吗！
    实际上，建设部提出把建立廉租住房制度作为今年房地产方面的“主要目标”，极有可能就是官场作秀的“空心汤团”一个。在公开的材料中，人们在这个所谓的“廉租住房制度”里很难看见一些实实在在的东西。比如说，各地通过廉租房每年应该解决的最低收入者住房人员的比例应该是多少，是占到住房问题严重的最低收入者的五分之一，还是五十分之一？要知道，各地官僚装模作样搞一个空架子的“廉租住房制度”，那是再轻而易举不过的了。事实也证明如此。从1998年至今廉租住房搞了至少10年（在房改前有的地方也有廉租房），但在全国的最低收入者中，究竟有多少人受到了“恩泽”？要知道，在建设部的统计里，全国的绝大多数城市已经建立了廉租住房制度。
    在过去10年里都没有办好的事，建设部凭什么就可以认为今年就一定能办好？是今年上上下下的举措都比过去更到位？好像并不是那么回事。不仅建设部自己在廉租住房的目标、内容和具体的惠民措施上“空空而已”，而且就是那些所谓已经建立了廉租住房制度的城市，也没有几个有相应的基本的保障。人们可以查查看，在全国几百个号称建立了廉租住房制度的城市里，有多少地方政府在财政预算中为廉租住房掏出了“真金白银”呢。
    所以，在了解了廉租住房少的可怜、几乎可以忽略不计的“保障面”后，在了解了建设部的“空心政策”和很多地方连发展廉租住房的资金在财政上的预算都没有情况后，又有哪个对这种“纸上建立起来”的廉租住房制度可以抱以幻想呢！
    所以，讲廉租房是建设部的一场“官场秀”，对他们一点也不冤枉。这种拿面向5%最低收入者的住房政策（而且极可能还是一个“空心汤团”）来转移公众对房地产市场和住房问题不满的做法，实质上是对民众居住权和智慧的又一“调戏”。

建设部不“重点发展面向广大群众”收入比合适的商品房，究竟怕动了谁的蛋糕
    笔者在这里不是反对发展廉租住房，恰恰相反，笔者也认为很有必要。但它绝不应该成为解决当前“民怨沸腾”的中国居民住房问题的重点，更不应该以此为中国房地产工作的“主要目标”，来回避对中国当前住房问题主要矛盾的解决。
    这里人们不禁就有一个疑问：明明当前中国居民住房的主要问题是大多数人买不起房，为什么建设部在施政的目标上，要把人们的眼球转移到廉租住房上？为什么这一“转移”，又会受到制造中国市民买房贵、住房难的最大祸首——开发商的“赞赏”？这还要从房地产特殊利益集团的“利益”解剖起。
    对被称之为“人民公敌”开发商来说，现在承受的社会压力是越来越大。如何在不失去既得利益的情况下，找到一条“减压”的方法，就成为他们的当务之急。而高调力挺廉租住房，就成了某些人的“救命稻草”。
    现在大家都已知道，政府提供的廉租住房，供应的对象就是那些在中国的房市上买不起房、早就被开发商操控的市场所抛弃的“最低收入者”。这些人的住房问题解决好了，不仅丝毫不会影响开发商高价暴利房的销售，而且还可以帮他们减少一些社会公众的压力。特别像某些“地产总理”那样在这方面突出的表演一把，挤两滴“鳄鱼的眼泪”，至少还可使 “全国人们最想揍的人”“少受一些苦”。而如果廉租住房方面政府也无人问津，民众在住房上所激发出的“沸腾民怨”就会更加强烈，反而会更快的促使开发商一统房地产市场的局面的破灭。正是基于这些利益考虑，为了在不破坏利益集团的既得利益的情况下寻找继续暴富的“宽松稳定”的环境，开发商对廉租住房都是持有一种欢迎的态度。
    而建设部如果真正的承担起一个政府主管部门的应有责任，从解决当前中国城镇居民住房的主要矛盾——大多数人买不起房入手，把今年在房地产方面的“工作的主要目标”由大力发展廉租住房，调整为“重点发展面向广大群众”、房价水平和老百姓的收入水平成比例、房价收入比控制在合理水平的商品住房的生产，就必然要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商所最不愿意见到的。因为如果这样的话，势必就要根据“让老百姓买得起房”这个大目标，充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”的“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房等等各种可以打造中低价商品住房的模式进入房地产市场。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。
    实际上，对“名目繁多”的房地产市场来说，“名分”并不是一件很重要的事。有的地方的“经济适用房”和“中低价商品房”不是卖的并不比周边的商品房要低吗。有的地方的经济适用房比其他地方的高价商品房还贵。关键就是住房要让老百姓买得起。“不管白猫黑猫”，让老百姓买得起房、住得好房，就是“好猫”。开发商也最怕把房价和利润的水平给“控制住”。所以，制定一个合理水平的房价目标，比喊那些“名目繁多的口号”，更能达到房地产市场的调控目的。
    但建设部为什么不把“重点发展面向广大群众”、使老百姓买得起的普通商品住房作为工作的主要目标，甚至建设部长亲自在两会上对自建房进行“恐吓”呢？关键在有的人“自觉不自觉”的“习惯”的站在了开发商利益集团的立场。从某种程度上来说，利益集团对政府主管部门决策的影响，房地产是最早受到“污染”的。早在2003年出台的、由建设部起草的、被某些部长称之为“房改新的纲领性文件”的18号文，就按照开发商的意愿取消了“面向广大群众”经济适用房。这是造成中国当今住房问题愈演愈烈的祸根。
    众所周知，当今中国房地产市场的主要问题，和公众称之为“新三座大山”的另外两项——教育、卫生还不一样。后两者的问题，还可以用一个大的“舰队”，有一些少部分的“中低收入者”“掉队”落在了最后来解释。而对中国房地产市场和住房小康这支庞大的舰队来说，“掉队”的就不是少部分，而是有85%左右（买不起房，或者是无力改善住房条件住不好房的普通市民）的“舰队主体”落在了后面。跑在前面的，只是占人口15&左右的少数“富裕阶层”。“整个舰队”，都有沉没的危险。
    胡锦涛主席在今年的两会上特别强调了各级干部特别是领导干部要保持清醒的头脑，增强忧患意识。温家宝总理在去年两会的记者会上就引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言。这些都给人以深刻的启迪。
    在解决当前中国居民住房问题的困局上，抱有强烈的忧患意识显得尤其的重要。那种为了开发商特殊集团的利益，回避当前住房问题的主要矛盾，避重就轻搞一些“空调”式的“调控”，不仅祸国，不仅殃民，到最后必将还要害己。
                                             

住房解困，靠廉租房作秀，还是力推收入比合适房

      当在今年的两会闭幕式上，修改后政府的工作报告终于把“居民住房”加到了“解决得不够好”、“群众不满意”的“涉及群众利益的突出问题”条款中的时候，高层终于以一种求实的态度表明，在对住房问题严重性的认识上，政府已“排除干扰”，改变了“官方文件回避”和“只做不说”的做法。这说明，中央不仅充分认识了房地产市场现状给社会和谐造成的极大破坏，而且在敢于在揭开“帽子”的同时，已决心在解决“居民住房”问题上大刀阔斧的采取一些强力而有效的措施。这也是为什么一些在全国举足轻重的大城市的市长，在两会上敢于“一反传统”，喊出要大力发展单位自建房的“底气”所在。
    现在的问题是，要解决中国城镇居民的住房困局，究竟应该从何入手？当前中国房地产市场和住房问题的主要矛盾究竟在哪里？
    早在去年全国两会期间，笔者在推出的“中国房地产十大批判”中，不仅呼吁要把解决居民住房问题及高房价作为解决民生三大问题的重点（也就是今年被政府工作报告修改加上的部分），而且提出当前房地产市场的主要问题及矛盾，已经从最低和低收入者解决不了住房问题，演绎成大多数普通市民买不起房。这一年房地产市场的发展，越来越证明了这一点，70-80%的市民买不起房，已经成为社会的一种公论。
    但是，在建设部给出的解决当前住房问题的“菜单”上，人们却不解的发现，对于如何解决普通市民买不起房的这个当前中国住房问题的主要矛盾，却不见“实实在在”的内容。在今年一月下旬召开的全国建设工作会议上，。在建设部部长的报告中提出的“今年工作的主要目标”，在房地产方面仅仅为“所有城市（包括县城）都要建立廉租住房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户应保尽保。住房供应结构明显改善。住房公积金缴交率提高5％，资金安全得到保障”。里面没有一个字提到要解决让普通市民买得起房的问题。在一次接受媒体的采访中，建设部的高官也声称要把廉租住房作为建设部今年在房地产方面最重要的工作。
    建设部在解决老百姓反映最强烈的住房问题上的开出的“处方”，不仅回避了当前中国城市住房问题的主要矛盾，而且还和温家宝总理在今年两会上政府工作报告中的有关房地产方面的论述，形成了截然相反的对比。总理在报告中提出：“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”。但建设部长的报告显然躲开了这个对“广大群众”的“面向”，而是把“部门作为”的目标放在了仅仅是占人口5%的“最低收入”人群。特别值得回味的是，在今年的全国两会上，一些有“利益背景”或颇有影响力的“大人物”，也竭力把解决当前中国住房问题的重点放在了廉租房上。甚至在两会前，个别“名气远扬”的开发商大嘴也为廉租房“摇旗呐喊”。
    “黄鼠狼”为什么会“给鸡拜年”？把房地产业重点放在“发展面向广大群众的普通商品住房”和以“建立廉租住房制度”为中心究竟有什么样的本质区别？这两者对房地产方面的特殊集团及“铁三角”的利益究竟会带来什么样的不同的影响？让我们还是进行深入的剖析再下结论。

          廉租房，一场避重就轻、转移住房主要矛盾的“官场秀”
    从表面上来看，作为政府住房主管部门的建设部大力推广廉租住房，应该是件不错的事。尤其是在高房价、高负担引发的社会问题越来越多，建设部受到的来自各方的不满、指责和问责，甚至弹劾的呼声越来越高的情况下，“轰轰烈烈”的“高调”推出廉租住房的概念，并“郑重其事”的说什么对未建立廉租住房制度地方要追究领导责任的“狠话”，确实有一种“消气”和“转移斗争大方向”的作用。但把解决房地产市场和居民住房问题的“主要目标”压在“廉租住房”上，真的对消除住房这个中国城市中最大的不和谐因素有大的作用吗？任何对中国房地产状况有清醒认识和对廉租住房有基本了解的人，都不会做出“肯定”的回答。
    首先，还是让先我们了解一下廉租住房供应的“特定对象”，看看它究竟能“惠及”多少城镇居民，然后再给它在解决居民住房上的作用和功能打个分，就会发现其中的“奥秘”了。
    和一般无房、缺房的普通居民对廉租住房的“热忱期望”不同，国家对廉租住房供应的特定对象，在“红头文件”上有着极其严格的规定。在1998年7月3日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』（也就是开始房改的纲领性文件，一般称为23号文）中就明确规定：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这就是说，廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。至今这一“政府规定”在公开的材料中也未见任何变化。相反，早在2003年由建设部起草的“房改新政”的“纲领性文件”18号文中，非常明确给低收入者购房做了特定的“定位”，这就是低收入者只能买经济适用房。这样就进一步把低收入者排除在了廉租住房的供应对象之外。
    那么，在整个城市的社会中，“最低收入者”究竟又有多少人、他们占了城市人口的比例又是多少呢？这个比例在当初的房改政策的制定中，早已有“约定俗成”——城市中最低收入者的比例占总人口的5%左右。
    这里，我们对建设部在今年房地产方面工作的“主要目标”做一个最理想的假设，就是这方面通过建设部的大力倡导，各地政府都在“心甘情愿”的接受建设部领导的情况下，把各地的廉租住房工作百分之百的完成了。那么它最多的，也就是只解决了中国城市5%人口的住房问题。那么，80%左右的普通市民，他们在高房价的重压下买不起房的状况，因为不是作为政府主管部门工作的“主要目标”，建设部就可以“心安理得”的不采取得力措施加以改善了吗！
    实际上，建设部提出把建立廉租住房制度作为今年房地产方面的“主要目标”，极有可能就是官场作秀的“空心汤团”一个。在公开的材料中，人们在这个所谓的“廉租住房制度”里很难看见一些实实在在的东西。比如说，各地通过廉租房每年应该解决的最低收入者住房人员的比例应该是多少，是占到住房问题严重的最低收入者的五分之一，还是五十分之一？要知道，各地官僚装模作样搞一个空架子的“廉租住房制度”，那是再轻而易举不过的了。事实也证明如此。从1998年至今廉租住房搞了至少10年（在房改前有的地方也有廉租房），但在全国的最低收入者中，究竟有多少人受到了“恩泽”？要知道，在建设部的统计里，全国的绝大多数城市已经建立了廉租住房制度。
    在过去10年里都没有办好的事，建设部凭什么就可以认为今年就一定能办好？是今年上上下下的举措都比过去更到位？好像并不是那么回事。不仅建设部自己在廉租住房的目标、内容和具体的惠民措施上“空空而已”，而且就是那些所谓已经建立了廉租住房制度的城市，也没有几个有相应的基本的保障。人们可以查查看，在全国几百个号称建立了廉租住房制度的城市里，有多少地方政府在财政预算中为廉租住房掏出了“真金白银”呢。
    所以，在了解了廉租住房少的可怜、几乎可以忽略不计的“保障面”后，在了解了建设部的“空心政策”和很多地方连发展廉租住房的资金在财政上的预算都没有情况后，又有哪个对这种“纸上建立起来”的廉租住房制度可以抱以幻想呢！
    所以，讲廉租房是建设部的一场“官场秀”，对他们一点也不冤枉。这种拿面向5%最低收入者的住房政策（而且极可能还是一个“空心汤团”）来转移公众对房地产市场和住房问题不满的做法，实质上是对民众居住权和智慧的又一“调戏”。

建设部不“重点发展面向广大群众”收入比合适的商品房，究竟怕动了谁的蛋糕
    笔者在这里不是反对发展廉租住房，恰恰相反，笔者也认为很有必要。但它绝不应该成为解决当前“民怨沸腾”的中国居民住房问题的重点，更不应该以此为中国房地产工作的“主要目标”，来回避对中国当前住房问题主要矛盾的解决。
    这里人们不禁就有一个疑问：明明当前中国居民住房的主要问题是大多数人买不起房，为什么建设部在施政的目标上，要把人们的眼球转移到廉租住房上？为什么这一“转移”，又会受到制造中国市民买房贵、住房难的最大祸首——开发商的“赞赏”？这还要从房地产特殊利益集团的“利益”解剖起。
    对被称之为“人民公敌”开发商来说，现在承受的社会压力是越来越大。如何在不失去既得利益的情况下，找到一条“减压”的方法，就成为他们的当务之急。而高调力挺廉租住房，就成了某些人的“救命稻草”。
    现在大家都已知道，政府提供的廉租住房，供应的对象就是那些在中国的房市上买不起房、早就被开发商操控的市场所抛弃的“最低收入者”。这些人的住房问题解决好了，不仅丝毫不会影响开发商高价暴利房的销售，而且还可以帮他们减少一些社会公众的压力。特别像某些“地产总理”那样在这方面突出的表演一把，挤两滴“鳄鱼的眼泪”，至少还可使 “全国人们最想揍的人”“少受一些苦”。而如果廉租住房方面政府也无人问津，民众在住房上所激发出的“沸腾民怨”就会更加强烈，反而会更快的促使开发商一统房地产市场的局面的破灭。正是基于这些利益考虑，为了在不破坏利益集团的既得利益的情况下寻找继续暴富的“宽松稳定”的环境，开发商对廉租住房都是持有一种欢迎的态度。
    而建设部如果真正的承担起一个政府主管部门的应有责任，从解决当前中国城镇居民住房的主要矛盾——大多数人买不起房入手，把今年在房地产方面的“工作的主要目标”由大力发展廉租住房，调整为“重点发展面向广大群众”、房价水平和老百姓的收入水平成比例、房价收入比控制在合理水平的商品住房的生产，就必然要动开发商操控的房地产市场高价、垄断、暴利的“蛋糕”。这是开发商所最不愿意见到的。因为如果这样的话，势必就要根据“让老百姓买得起房”这个大目标，充分放开主管部门在房地产市场的种种“明文”的“隐形”的限制，允许包括自建房、经济适用房、单位建房、国家建房等等各种可以打造中低价商品住房的模式进入房地产市场。这就使房地产再也不能成为开发商垄断独有的“暴富制造器”。
    实际上，对“名目繁多”的房地产市场来说，“名分”并不是一件很重要的事。有的地方的“经济适用房”和“中低价商品房”不是卖的并不比周边的商品房要低吗。有的地方的经济适用房比其他地方的高价商品房还贵。关键就是住房要让老百姓买得起。“不管白猫黑猫”，让老百姓买得起房、住得好房，就是“好猫”。开发商也最怕把房价和利润的水平给“控制住”。所以，制定一个合理水平的房价目标，比喊那些“名目繁多的口号”，更能达到房地产市场的调控目的。
    但建设部为什么不把“重点发展面向广大群众”、使老百姓买得起的普通商品住房作为工作的主要目标，甚至建设部长亲自在两会上对自建房进行“恐吓”呢？关键在有的人“自觉不自觉”的“习惯”的站在了开发商利益集团的立场。从某种程度上来说，利益集团对政府主管部门决策的影响，房地产是最早受到“污染”的。早在2003年出台的、由建设部起草的、被某些部长称之为“房改新的纲领性文件”的18号文，就按照开发商的意愿取消了“面向广大群众”经济适用房。这是造成中国当今住房问题愈演愈烈的祸根。
    众所周知，当今中国房地产市场的主要问题，和公众称之为“新三座大山”的另外两项——教育、卫生还不一样。后两者的问题，还可以用一个大的“舰队”，有一些少部分的“中低收入者”“掉队”落在了最后来解释。而对中国房地产市场和住房小康这支庞大的舰队来说，“掉队”的就不是少部分，而是有85%左右（买不起房，或者是无力改善住房条件住不好房的普通市民）的“舰队主体”落在了后面。跑在前面的，只是占人口15&左右的少数“富裕阶层”。“整个舰队”，都有沉没的危险。
    胡锦涛主席在今年的两会上特别强调了各级干部特别是领导干部要保持清醒的头脑，增强忧患意识。温家宝总理在去年两会的记者会上就引用《新唐书》中“思所以危则安，思所以乱则治，思所以亡则存”的醒世名言。这些都给人以深刻的启迪。
    在解决当前中国居民住房问题的困局上，抱有强烈的忧患意识显得尤其的重要。那种为了开发商特殊集团的利益，回避当前住房问题的主要矛盾，避重就轻搞一些“空调”式的“调控”，不仅祸国，不仅殃民，到最后必将还要害己。
                                             

                                          沈晓杰

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