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房地产泡沫能撑多久?

时间:2016-07-15 09:12:24   来源:乌有之乡   作者:望远镜    点击:

摘要:本文估算2015年末待售商品住宅,按当年销售进度要消化23年才能彻底“去库存”另外,炒房者手中待售的住宅又要消化12年。而按购买力估算,全国城镇商品住房要过剩55亿平方,足够1.7亿人居住。即使房价降到所有城镇常住人口都买得起,按每户一套还过剩1900万套,可供0.59亿人居住。由此得出:中国的房地产泡沫确实存在。由于地方政府、银行、开发商力挺,局部泡沫虽已破裂,但全局仍在吹大。本文特别指出泡沫破裂与否及其快慢的主动权在买方:只要炒房者及房奴减少购房,泡沫可破。突发事件的发生可致泡沫速破。笔者还认为:泡沫破裂后百姓损失最大,但早破裂总比迟破裂的损失小。

目录

一、待售商品住宅要消化23年才能彻底“去库存”!

二、待售商舖要消化40年才能彻底“去库存”!

三、已售房中的“空置房”是“买房者”手中的待售房。

四、有多少人能买得起商品住宅?

五、总量过剩,区域失衡,“蜗居”与“鬼城”并存。

六、房地产泡沫能撑多久?

小结

附录 待售商品住宅的计算过程

人们常把经济发展规模超过有效需求比喻为“泡沫”。像肥皂泡那样,看似很大实质就那么一点肥皂水。而把“由此引起经济急剧下滑”比喻为“泡沫破裂”。像肥皂泡那样,吹的太大了,肥皂水的表面张力承受不了内、外压力差,最终被冲破。

中国的房地产是否存在泡沫?泡沫能撑多久?这是人们关心的问题。因为房地产业已成为中国的支柱产业,不仅涉及到建材、能源乃至农业等几十个产业,而且涉及到财政、金融、就业、物价等社会问题。

本文1~5部分从商品房的库存、空置、购买力等方面详细讨论了截止2015年末商品房供给和有效需求的失衡情况,用以证明中国的房地产确实存在泡沫。最后对泡沫能撑多久的问题作了初步探讨。

一、待售商品住宅要消化23年才能彻底“去库存”!

“待售商品房”是反映房地产企业滞销状况的确切指标,“去库存”只是借用名词,意即把全部待售商品房卖掉。

鉴于国家统计局于2005年8月起把“立合同,交定金,未交房”的业务称为“期房销售”,而把“房款两清”的业务称为“现房销售”。两种业务合并计入“销售”范围。“期房销售”中,期末“未交房的部分”未满足会计、税务认定的“销售”的条件(买方交足钱,卖方交付房), 应属于“待售”范围需在“在建商品房”中交付。故全部“待售商品房”应包括以下4部分:

A.统计公布的“期末待售面积”仅指期末 竣工房中产权仍属开发商的面积B.期末按合同尚欠“期房”买主的现房面积,即只交定金或预售款未交房的部分,需要在“在建商品房”中交付C.“在建商品房”中尚无买主的面积D.已征土地尚未开工(称为“待开发土地”)按规划用途需建的商品房面积。

商品房按用途分为住宅、办公楼、商业营业用房(即商舖)和其它房屋。其中住宅占2015年施工面积的69.5%,是商品房的主要部分。

按上述思路,据相关统计资料估算,2015年末“待售商品住宅”应包括:

1、统计公布的“待售商品住宅”即产权属于开发商的已竣工住宅4.52亿平方米

2、2015年末尚欠“期房”买主的住宅29.97亿平方米,需要在未完工的“在建住宅”中交付

3、2015年末“在建住宅”中,尚无买主的13.81亿平方米。因这些工程已按住宅的设计施工,竣工后只能按住宅出售,故应属待售住宅。

4、开发商“待开发土地”按比例可建住宅13.38亿平方米。“待开发土地”虽可在开发商间转让,但不能退给政府,只能按规划建房。按住宅占商品房面积比例可建的住宅是“潜在待售商品住宅”亦应计入待售住宅的范围。

以上4类为2015年末“全部待售商品住宅,共61.68亿平方米≈62亿平方米。(计算过程见附录)

此数是统计公布同期“待售商品住宅”面积(4.52亿平方米)的13.6倍。按2015年“月均住宅销量”计算,要销售66个月。而按同期“月均现房住宅销量”计算(月均销售现房住宅0.216亿平米),要销售286个月,即23.8年!  才能卖完全部待售住宅。(俗称“全部去库存”)

“房款两清”的现房销售才算“销售确认”所以估算全部“去库存”年数的“除数”应以现房销量较为合理。

那么2016年起,实际“去库存”所需时间会不会缩短呢?从下述两组数据可找到答案:

一是2016年1季度“月均销售现房住宅”的面积只有2015年同指标的77%,照此进度2015年“全部待售商品住宅”将销售31年!何况,开发商在1季度又购置了3577万平方米土地,又将产生新的待售住宅。

二是2005年起全国的住宅销售面积直线上升,至2013年已达顶峰,次年开始回落,2015年虽有反弹仍未达峰值。从2016年起只要年销售量比2015年下降,同时开发商不停止购地建住宅,期末待售住宅还会增加,“全部去库存”所需年数还会延长!

至于“售改租”最近虽出台了租房的减税政策,但租金高了承租人不愿租租金低了开发商不合算。土地使用期(70年)内总租金应扣除:利息、精装费、家电配置(承租二手房一般经精装并配家电、家具,拎包入住)、税金、中介手续费、日后维修费、承租间隔损失等,才能与一次性售房进行收益比较,开发商若认为出租不合算,宁愿待售不愿出租。

二、商舖要消化40年才能彻底“去库存”!

在2015年商品房施工面积中,商舖占13.6%仅次于商品住宅。

统计公布的2015年末“商舖待售面积”1.47亿平方米年末“在建商舖”8.81亿平方米均为待售面积待开发土地3.61亿平方米,按2015年新开工比例(14.6%)估算可建商舖2.83亿平方米 。 年末合计待售商舖13.1亿平方米,按2015年月均商舖销售(771万平方米)估算,需170个月才能全部“去库存”而按“月均销售现房商舖”(270万平方米)估算:需485个月,即40.4年才能“全部去库存”!

2016年1季月均现房商舖仅销售159万平方米,照此估算,2015年末待售商舖需68年才能“全部去库存”!

近来出台了鼓励待售商舖改住宅的政策,也很难消化商舖的库存。首先,住宅已经供过于求,而不是供不应求其次,现行商舖的售价比住宅高--2015年平均商舖售价是住宅的1.48倍,与住宅相比处于竞争劣势再次,商舖改住宅要多化费用,更不合算。

三、已售房中的“空置房”是“买房者”手中的待售房

上文仅对开发商手中的待售房作了估计。然而,调查发现“买房者”手中有大量无人居住或使用的空置房。主要是买主买回后等待涨价出售赚钱的所谓“投资房”。从全社会考察,投资房未出售前,本质上也是待售房。

2010年7月国家电网按全国660个城市抄表员资料统计,竟有6540万套住宅电表连续6个月读数为零。表明:这么多住宅半年内未住人。

同年8月,新浪乐居网又发动网友对全国百城的大社区住宅进“晒黑灯”活动:网友将各城大社区1年以上楼盘,在8月5日21点30分拍的照片发至网上,用亮灯住户与全楼套数比较,推算得“黑灯率”,从而估算商品住宅“空置率”。据报道:成都多个小区“黑灯率”超50%苏州新小区黑灯率超76%武汉部分楼盘黑灯率达90%重庆10个小区黑灯率超6成南京江北小区空置房最多达8成一线城市住宅小区平均“黑灯率”也超三成……。

虽然某晚黑灯不一定那1户就无人居住,但整幢楼、整条街甚至整个新区大多黑灯,就不能用“偶然因素”解释了。

以上两种对“空置房”的估计,应该认为国家电网的统计较为可靠。当然“半年未用电的住宅”可能包括:已搬入新居尚未拆除的老住宅、已装电表尚未入住的经济适用房及机关单位尚未入住福利房、已购尚未装修的“自住商品房”(如准备结婚的住房)。

据《每日经济新闻》记者向广东一家中介调查认为:“一些投资客,并不在意短期租赁那点钱,宁愿将房子空在那里,等市场好的时候再出手。”2015年86万户户籍人口的苏州市区竟有47万套房子挂在租房市场网上,平均每100户有54户可出租房,说明一半以上买房者是投资户 。保守估计,2010年投资性空置房占“半年未用电房”的一半,即3200万套,约32亿平方米。这就是买房者手中的“待售房”。

若2015年末买房者手中的“待售房”仍为32亿平方米,加上开发商待售住宅62亿平方米全国城镇待售住宅将达94亿平方米,约0.94亿套。2015年平均每户3.1人, 可供2.91亿市民居住!这一数字占2015年城市户籍人口的48.3%。

已售出的商舖,全国范围内也有30%“空置”。 这些业主手中的空置商舖房亦需出售。何况,由于商业不景气,已经出租的商舖,还有相当部分急待退租。退租后的商铺将增加空置房。

四、有多少人能买得起商品住宅?

商品住宅卖给自住人才算是最终销售(少量专用于出租房除外)。前提是自住人无自有房,且买得起。2015年全国商品住宅平均每平方米6472元,100平方米的套间总价64.72万元约65万元,包括契税、手续费、装潢等总计约需70万元。

自住购房人若动用10万元积蓄,其余通过银行按揭52万(首付20%,贷款52万),民间借贷8万元。按近期房贷年息4.9%、30年还清本息计算,每月需还本息3216元。 这么多的债务有多少人在退休前还得起呢?

按人均收入,统计部门把人群分5组:低收入、中下收入、中等收入、中上收入和高收入,每组人数各占总数20%。2015年中国城镇各组(不包括农民工)人均每月“可支配收入”分别为:1060元、1826元、2449元、3244元和5477元。一个3口之家若有2人工作,一个人收入用于日常生活、交纳社保、护养孩子、瞻养老人及特殊备用(如疾病),另一个人的收入全部用来还房债,且从购房到退休可连续工作30年,则按2015年的平均房价和收入水平,只有“高收入”和“中上收入”的城镇人群能买得起房。其中中上收入人群买房后要成为终身“房奴”--1个人月收入3244元,还房债3216元,所剩只有28元!

这两组城镇人共占2015年城镇户籍人口的40%。就人群总体而言,可以认为:其中20%高收入人群不但有自住房,还有待售的“投资房”--上文估计约3200万套。剩下只有20%的中上收入人群勉强买得起。即使这一组人以前全无房,且2016 ~2046年全成为“房奴”,也只能购买39亿平方米的住宅。而上文估算2015年末“全国城镇待售商品住宅”94亿平方米,还将过剩55亿平方米,可供1.7亿人居住!

注意:这里按全国平均房价估算的,而按大城市房价,买得起的人更少中小城市虽然房价较低,但那里的收入也低。

也许有人反问:

1、在城市常住人口中剔除农民工是不合理的,因为部分农民工也买了城市房。

这部分比例极少,据国家统计局报告:2015年自购住房的农民工,仅为外出农民工1.69亿人的1.3%,按夫妻2人一套计算也只买了1.1亿平米。其余农民工居住于单位宿舍、工棚、生产经营场所、回家住宿、合租房或独租房。2015年农民工平均月收入仅为3072元,用于居住的月支出仅475元,只占上文月还本息3216元的15%。何况,农民工总数从2011年起增速持续回落,随着全国经济的下行,总量可能下降,买得起房子的农民工更少。

2、收入是逐渐上涨的,上文按“2015年起收入不变”估算的,低估了对住房的购买力。

要知道,收入增长的同时,房价也在上涨。本文对2015年“城镇中上收入数”,是在上年数据基础上增加9.3%估计的。2015年商品住宅比上年也上涨了9.1%。 前者比后者仅高0.2个百分点。2016年1~3月住宅均价比2015年上涨了18.3%(从6472元增至7400元),比收入增幅高出1倍。全国35个城市2015年房价收入比(每套房价/每户年收入)与2014年相比,只有5个城市小幅下降(最高降幅广州下降了0.7年)其余30个城市都在上升(最高升幅上海,从11.9年升至20.8年,升幅8.9年。即全部收入不吃不喝,要经20.8年才买得起一套住房)。 可见,把收入与房价静止在某一年分,不会低估商品房的购买力。

何况,本文对中上收入人群的住宅购买力,是按家庭收入50%估计的。事实上2014年城镇人均“居住支出”只占可支配收入的15.6%,即使加上全部储蓄也只有46.4%。更何况,谁能保证夫妻2人30年都不降薪、不失业呢?可见,上文不低估,而是高估了“城镇中上人群的住宅购买力”。

五、总量过剩,区域失衡“蜗居”“鬼城”并存

1、城镇住宅总量过剩。

上文按购买力对“城镇住宅的过剩总量”作了估计--2016年起,即使不再建商品住宅,还要过剩55亿平方米。那么避开购买力,假如房价降到城镇各类人群都买得起的水平,那么截止2015年末,城镇已有及正在建筑的住宅,不足还是过剩呢?

2015年末城镇常住人口7.71亿人,每户平均3.1人,包括1.69亿“外出农民工”也只需要住宅2.49亿套。

全国城镇2015年末已居住的、待售的及“潜在待售”的住宅有多少套呢?

⑴1991年前建筑、2015年末尚未拆除,且可继续居住的住房估计15%以上,即0.37亿套(2.49*15%)。如北京尚存四合院、上海杨浦区部分旧房、中小城市保留的民宅、1991年前所建未拆的职工宿舍及机关自建住宅等

⑵1991~2004年销售的商品住宅18.79亿平方米,按100平方米/套 估算为0.19亿套

⑶2005~2015年销售的商品住宅(含回迁房) 93.63亿平方米,按105平方米/套,折0.89亿套

⑷2015年末在建住宅中尚无买主13.81亿平方米按105平方米/套,折0.13亿套

⑸2015年末待开发土地中可建住宅13.38亿平 按105平方米/套,折0.12亿套

⑹2005~2014年城镇共竣工“非商品住宅”约87.81亿平方米,包括各类保障房,单位福利房等,按90平方米/套,折0.98亿套。

以上6类共2.68亿套,比2015年末城市人口每户一套的全部需求还多0.19亿套。这表明:把2015年末未竣工住宅全部建成,且把待开发土地按比例应建住宅全部建成,加上现有城镇住宅,按每户一套还过剩1900万套,可供0.59亿人居住。

至于新婚夫妇的“刚需”:2015年人口自然增长率只有0.496%,照此推算每年只有191万对城市新婚青年。过剩的1900万套可供10年。

何况,随着“淘汰落后产能”的进展,将减少部分农民工。特别是50岁以上农民工,这部分人2015年已达17.9%,比2011年上升3.6个百分点,而青壮年农民工的比重都在下降。老年农民工将逐年退出城市。 进城农民工总数还可能减少(注意:本小节城镇住房需求包括全部进城农民工!)。

更何况,2016年起开发商还在购地、新开工住宅。保障房也在继续新建。只要不停购地、建房,可供住房就不断增加,而按每户一套的总需求增加很少。过剩数还将增加。

2、城镇住宅区域供求失衡蜗居与鬼城并存。

上小节是对全国城镇住宅供求总量的分析,然而房屋砌在土地上,城巿间不可移动,城市的中心和郊区间也不可移动。现在的情况是:

一、二线城市供少求多但有效需求不多三、四线城市供多求少。区域间极不平衡,但不能调剂。

一、二线城市包括北京、上海、广州、深圳,天津、重庆及各省会。那里的就业机会多,不仅农民工多,而且也吸引了大批大中专毕业生,他们多数是从中小城市拥向大城市、特大城市的。这些大城市虽经多次扩城加高楼层,但由交通、环境等制约可建的住房毕竟有限。且房价远远超过中上收入,甚至部分“高收入”人群也买不起。笔者亲戚的女孩,大学毕业后在南京工作,月薪5000元,每月化1400元房租,才能和另一女孩睡在一张床上。而在北京,月薪1万元也买不起房, 4环内一套房要四百万元以上。中低收入及部分高收入(如月薪1万元的人)的无房人群只能挤在“棚户区”(如上海黄浦区一些街道)、“筒子楼”、“地下室”(北京约有100万人生活在居民楼地下防空洞改造的、像盒子一样的房间里)、“临时木板房”(在北京上地可见,每间十几平方,只能在公共食堂买饭)或被房主分割成每间十几平方的“套间”内。因而被称为“蜗居”“蚁族”或“鼠族”。

三、四线城市指地级、县级城市。除珠三角、长三角的地县城市外(如东莞、苏州等),大部分中小城市就业机会少。虽然少数先富农民到县城买房,但更多的是县城青壮年到一、二线城市打工。但这些中小城市扩城、建房热情并不比一、二线城市差。“房多人少” 就成了“鬼城”。2014年有人估计未来可能会出现近50座“鬼城”。 如内蒙古的鄂尔多斯,拿房抵债没人要。

回顾上文:截止2015年末,开发商手中待售或潜在待售的住宅,要23.8年才能完全“去库存”炒房者手中待售住宅还要消化12.3年待售或潜在待售的商舖,要消化40.4年

而按2015年平均房价,只有城镇中上等和高收入群体买得起住宅。假如高收入不再购房,中上收入群体全都购房,则2015年末全部待售住宅还要过剩55亿平方米。可供1.7亿市民居住

即使房价降到所有城镇“常住人口”都买得起,2015年全国城镇现有的、在建的、潜在在建的住宅,按每户1套计算,还要过剩1900万套,可供0.59亿人居住

简言之,商品房的价格大大高于多数市民的购买力,总存量也超过总需求 。可见:“房地产的泡沫确实存在,已经很大,今后还会更大”。那么泡沫将在何时破裂呢?

六、房地产泡沫能撑多久?

如本文开头所述,肥皂泡的破裂在于:维持泡沫形态的肥皂水“表面张力”承受不了增大泡沫的内压而被撑破。房地产业泡沫破裂就是房价持续大幅度下跌,商品房全面停建。

那么房地产的泡沫能撑多久?

笔者认为:由多因素决定的事件难以预测,但可用五句话描绘其趋势。即:

局部已破,全局吹大进程较慢,买方可控吹大多招,但有极限突发因素可致速破迟早必破,百姓倒霉。具体说来:

1、局部已破,全局吹大。

鄂尔多斯的房地产已进入典型的泡沫破裂阶段: 2004年煤价飙升后,每平方米房价从1000元涨到2.3万元。一度被誉为“小香港”。2011年下半年起随煤价“跳水”,房价跌至1.2万元。 2013年又下滑到3000元。当地规划的康巴什新区(离老城25公里)1期工程32平方公里,比老城区还多9平方公里,总规划352平方公里。该区原住只有1400人,规划却住100万人。至2013年只有7、8万人。因煤矿高价征地拆迁,多数人成百万富翁。每户买3、4套“投资房”(包括期房)还放高利贷给开发商。房价下滑后,几百家开发商躲债逃离,80%的楼盘停工,成了“烂尾楼”。2013年新区的公务员小区群,亮灯率只有5%。世界最大的广场游客要比居民多。商业广场里没有一家商户。

广西省防城港市是港口城市,预计用来进口铁矿可大幅度带动经济发展,但事后因钢铁业不景气未能如愿。这个城镇常住人口只有40万,过去5年除730万平方米住宅售出,还新开发850多万平方米。可供49万人居住,而该市5年自然增长只有2万人。购房人中70%是外省“投资者”(2013年)。他们多数被“看房一日游”陷阱忽悠。现在主要道路两侧连绵的楼盘大多不见亮灯。外地购房者纷纷前来退房。政府忙于调解。

此外,辽宁营口、河北唐山及几十座三四线城市的房地产都出现崩盘现象。

但就全国而言,房地产的泡沫仍在吹大: 2015年房地产投资虽比上年只增长1%,但商品住宅销售面积却增长6.8%,(其中现房增9.3%,期房增6.5%)。期房比重仍达77%,只比上年减少0.5个百分点。说明多数购房者不着急要房,且相信房价继续上涨。商品住宅的销售额比上年增幅达16.6%,价格上涨了8.6%。表明:购房者-主要是炒房者-愿意接受这样的涨幅,而不信泡沫会破裂。更能说明问题的是:2015年“期房”购房者给开发商的预售款和按揭款高达5.57万亿元,占当年房地产投资总额的58%,成为房地产资金的主要来源。比上年多借给开发商0.59万亿元。“期房”购房者不担心“烂尾楼”拿不到房,也未担心楼面跌价而吃亏。总体看来,开发商资金充裕,还可继续购地、继续施工。

2016年1~3月开发商投资额、销售面积、销售额、售价,又比上年同期更大幅度增长。可见尽管全国的待售房增加,越来越多的人买不起房,但全国房地产的泡沫继续吹大。

2、进程较慢,买方可控:

从近几年迹象看:若无突发诱因,房地产泡沫破裂进程较慢。但因购买与否的主动权在买方,所以“买方可控”。

现在购房者主要是高收入人群,即“先富起来的人”。他们希望通过“投资”或“投机”发大财无需多动脑筋。如炒股、炒债券、基金、期货,炒房地产。他们宁愿信涨价,不愿信跌价。即使下跌,相信还会涨。所以投入“炒”的资金总是在增加。如今年1月股指大滑坡,手中股票大幅度贬值,但每周还有几十万户新增股民。炒房的信心更足,即使房价稍跌,相信政府会救市。他们自愿把钱借给开发商(预售款或定金),购买期房。或向开发商放高利贷,不怕本钱收不回。

但如果他们提前意识到:全社会房子已经大量积压—即使不研究统计数字,晚上看看自己所在城市的黑灯也可了解买得起房子的市民越来越少—看看蜗居朋友的处境便知开发商的资金已相当困难—许多楼开工几年未见竣工。所以,在他们买房时,他们是开发商的“财神爷”:给开发商大量定金、预售款、按揭款,却不急于要现房。只因为他们确信广告宣传的所选“期房”将来一定能升值。结果,他们的钱成全了开发商继续购地、舖摊子在他们卖房阶段,就成了开发商的竞争对手:多卖一套二手房,开发商就少卖一套一手房。而促销手段远比不上开发商,他们与对手相比处于弱势对开发商资金支持越多(购期房),开发商摊子越大全社会积压的房子就越多,他们的房子越难变现,炒房赚钱的目的越难实现。

如果想通这些道理,他们就会选择(与市价比)降价抛房。如已购期房逾期未交付,他们就要求退房。这样做的人多了,开发商就会发生资金断链而崩盘。但如果所购期房已成“烂尾楼”或开发商躲债,那时再停止炒房,转向追债或要求退房,为时就晚了。

另一类购房人群是以终身“房奴”为代价,勉强买得起住房的中上收入无房者。他们中部分人目睹“房奴”朋友的生活窘境,决心不再购房。据中国社科院调查:只有不足5%的90后毕业生,在工作一年后,居住在自己或配偶的自有房子中。超55%的90后毕业生非常同意或比较同意“如果要背上沉重的房贷,我宁愿不买房”。随着大学生的理性程度提高,这一比例还会上升。何况随着房价的上涨,能当上房奴的人数还会减少。

可见,房地产泡沫破裂与否的主动权在于买方破裂的早迟取决于他们理性提高的快慢。

3、吹大多招,但有极限:政府、银行、开发商都是泡沫吹大的动力,吹大的招数很多。

政府可借“旧城改造”、“棚户区改造”为名,大片甚至将整个城市旧房拆光“创造需求”可以向郊区农民低价征地扩城,高价卖给开发商推高房价还可以将政府机关迁至新区,并强制重点学校医院迁至新区,迫使机关工作人员、陪读的家长、陪护病人的亲属租售新区房屋。甚至把重点高中的学生宿舍改作它用,廹使家长高价租售学区房有些地方还以“建设新农村”的名义,把整村农户迁入城郊空置房,换得他们所需的宅基地可以制定或放宽“限购”政策也可以降低购房税率等等。

银行可以放宽对开发商和购房者的贷款政策:如2015年全国房地产投资总额比上年只增加了0.094万亿元,而对开发商的贷款却增加了0.94万亿元。更有甚者:2015年现房住宅销售总额只有1.47万亿元,按20%首付只能投放1.18万亿元个人住房贷款。而当年却投放了2.67万亿元。表明有1.49万亿元贷给“期房”购房者。期房购房者尚无产权证,成了“无抵压贷款”。对房企和个人放的贷款全给开发商,2015年开发商从银行获得的资金达3.61万亿元。 比全年增加的投资总额还多3.6万亿元。这就成全了开发商继续购地,继续舗摊子银行还可以降低房贷款利息,减少购房者的负担。同时降低存款利息,把储蓄的钱引向购房也可以减低首付比例,以降低购房门槛等等。

开发商可以通过贿赂官员低价获得繁华地块,高价售楼可以强拆民房-当然得到当地政府的支持可以囤地不建垄断好地段可以缓建工程,拖住期房买主以占用资金可以捂盘不售,等待涨价可以与中介联手套骗买主也可以确定房型,多砌大套绑定销售面积等等。

吹大泡泡的招数层出不穷,但总有极限。

一是房价极限: 房价越高,买得起房的人越少,新增“房奴”越少。至于炒房者,目的是赚钱,买(租)出去才变成钱。如上所述,半年不用电达6千多万户,可见他们手中大量“投资房”并未“实现赚钱”。当他们手中余房堵塞资金周转时,他们就会降价抛房从而迫使一手房降价。如某煤老板2014年因资金困难抛出北京“和平里8号”(二环)的百套住宅,比当地一手房每平方米便宜5000元。

二是资金极限:开发商舖的摊子越大,需要资金越多。银行对房地产的资金投入主要通过个人房贷:2015年末房地产贷款总额21.01万亿元中,个人房贷14.18万亿元,占67.5%,直接给开发商只占31.2%。随着购房者减少,按揭减少。期房销售减少,开发商收到的定金和预售款也就减少。为满足施工需求,只能以高利贷向民间借钱。而资金缺口越大,还贷能力越差,发展下去只好弃楼躲债。如鄂尔多斯那样,大量的“烂尾楼”形成了。

三是面积极限:扩城有限度,城市太大交通拥堵,环境恶化。即使增加许多公交,上班族耽误在路上的时间还会延长。上海有人上班单程乘车2小时,一天耗去4小时,睡眠、学习、带孩子都受影响郊区土地征用越多,肥沃的土地越少,粮食、蔬菜的总产量越少。

四是社会矛盾极限:买得起房子的人越来越少,蜗居越多。他们亲眼见到另一群人住别墅,心理落差增大,将增加社会不安定因素。

4、突发因素可致速破:引起房地产泡沫迅速破裂的突发因素包括:

⑴粮食禁运:中国的耕地不论公布数增加多少,早就不足18亿亩了。 尤其是东部城郊沃地越来越少。中国粮食产量不论统计公布××年连增,也不可信。 因为2015年粮食净进口比2003年增加1.21亿吨食用植物油增加227万吨。2004~2012年国库还抛售了2.6亿吨粮食库存。 美国是世界最大的粮食出口国,四大粮商控制了全球80%的粮食贸易量。美国现在用高补贴压低粮价卖给中国,目的是压垮中国农民种粮积极性。一旦时机成熟,就会大幅度削减对中国粮食出口量。届时全国粮价飞涨,2.47亿流动人口 承受不了大城市高房租,将会回到中小城市及农村。

⑵石油禁运: 2015年中国原油只产2.1亿吨,却净进口3.3亿吨,大部分来自被美国控制的中东北非。一旦被禁运,城市离开石油,交通瘫痪。许多人撤离大中城市,回到小城镇及乡村。

⑶西方国家实体经济政策调整: 中国出口大量日用品供西方消费。美欧经济尚未复苏,一旦选择强化国内实体经济的政策,减少日用品进口。或看到中国劳动力后备不足,把外企转至印度及东南亚。则中国失业人数剧增,在珠三角、长三角打工的农民及市民只好大批返回原藉。

⑷战争:美国支持下,在南海及东海的挑衅并未间断。一旦发生大规模战争,一二线城市是首选目标。为了保命,即使富人也要弃房逃离大城市。

这些突发事件都能促成一二线楼市崩盘,再波及到三四线城市,导致泡沫全面破灭。

5、迟早必破,百姓倒霉。商品总量超过有效需求必然导致经济危机这是客观经济规律。时至今日,中国房地产崩盘只是时间问题。届时:

政府因出让金和相关税费骤减,致使赤字再度加大。但可以增发国债、提高其它税率

银行所抵压的房产贬值,收回产权后降价拍卖银行受损。用土地及在建工程抵押的房地产贷款,无抵压物的“期房”贷款,都能成为坏账。但主要银行是国家的,可以印钞稀释坏账

虽有中小开发商因库存积压、烂尾楼不能变现,还不起债务而倒闭。但实力雄厚的大开发商可以把资金转到国外,照样赚钱。

最倒霉的是普通百姓。因为房地产带动几十个产业,崩盘后导致多行业产能过剩,停产或倒闭。大量劳动力乃至白领阶层失业。而银行增发钞票(令银行买国债就是增发钞票)又导致物价全面上涨。失业与涨价并存,中下层人在“生存线”上挣扎、煎熬。那些原来的房奴,可能因还不起约定的每月本息,只好把房退给银行,加入“蜗居”行列。

尽管如此,泡沫破裂还是越早越好。因为只要未破裂,政府就会不停地征地开发商不停地购地、新开工楼盘,待售的商品房也越多银行被绑定的资金越多,将来的损失越大土地占用趆多、不可再生的能源和矿产资源消耗也越多,后代的损失也越大。

小结

2015年末,开发商和炒房者手中待售住宅多达94亿平方米,按当年现房销量要36年才能“消化”完毕。而按现行房价和城镇无房者的购买力,中上收入人群“全做房奴”还要过剩55亿平方米,可供1.7亿人居住。即使房价降到城里人都买得起,全国城镇已建、在建住房及“潜在在建住房”按“每户一套”还剩1900万套。可见,中国的房地产泡沫确实存在,已经很大,只要不破裂今后还会加大。

目前房地产泡沫虽已局部破裂(指鬼城)但全局的泡沫仍在吹大。尽管地方政府“托市”,银行加大贷款投入,开发商哄抬,形成吹泡的合力。但决定破裂与否的主动权还在买方:少买即破。当然靠这种破泡动力进程较慢。如遇粮食、能源禁运,战争等突发事件,房地产泡沫可骤然破裂。

虽然普通百姓在破裂过程中损失最大,但早破裂总比迟破裂损失小。

附录:待售商品住宅估算过程

鉴于2005年8月起,国家国家统计局于2005年8月起把“立合同,交定金,未交房”的业务称为“期房销售”,而把“房款两清”的业务称为“现房销售”。两种业务合并计入“销售”范围。在“期房销售”中,期末“未交房的部分”未满足会计、税务认定的“销售”的条件(买方交足钱,卖方交付房),(见注2)应属于“待售”范围需在“在建住宅”中待竣工后交付。故全部“待售商品房”应包括以下4部分:

1、统计公布的待售商品住宅4.52亿平方米。

指年末竣工住宅中产权尚属开发商的部分。

2、年末尚欠期房买主的住宅29.97亿平方米。

2005~2015年共出售现房住宅24.26亿平方米,期房69.37亿平方米。若此间的竣工住宅,除销售的现房和“期末统计的待售房”外全给“期房买主”,则11年仅向“期房”买主交现房39.4亿平方米。其余29.97亿平方米需在“在建商品住宅”中交房并完成销售手续。

2005~2015年向期房买主交付现房=同期竣工面积68.18亿平方米-同期现房销售24.26亿平方米-2015年末待售4.52亿平方米=39.4亿平方米。

2015年末尚欠期房买主现房=近11年销售期房69.37-同期已交“期房买主”的现房39.4=29.97亿平方米。

3、年末“在建商品住宅”中尚无买主的13.81亿平方米。

年末“在建商品住宅”43.78亿平方米,其中按合同需卖给期房买主29.97亿平方米,所剩13.81亿平方米虽未建成,但已按住宅的设计施工,竣工后只能按住宅销售,亦属待售商品住宅。

2015年末“在建商品住宅面积”=2015年商品住宅施工面积51.16-当年竣工 7.38= 43.78亿平方米。

4、开发商年末已购置未开发土地内(待开发),按比例可建商品住宅13.38亿平方米。

年末待开发土地约3.61亿平方米。每开发1平方米土地新开工商品房5.36平方米(2014年),其中“新开工商品住宅”占“新开工商品房”69.1%。则2015年末待开发土地中,估计可建商品住宅13.38亿平方米。待开发土地尽管可在开发商之间转让,但不可能退给政府,只能建房。所以这13.38亿平方米是“潜在待售的商品住宅”,亦应计入待售范围。

说明:a、年末待开发土地约3.61亿平方米的求得:2015年鉴数据截止2014年,从统计月报可查得2015年购置面积土地开发均用于新开工商品房,故2015年土地开发面积可间接估算:2015年土地开发面积=当年新开工商品房面积154454万平方米/2014年平均每开发1平方土地新开工5.36平方商品房=28834万平方米土地

b、2015年末待开发土地面积=2014年末待开发土地面积42136万平方米+2015年购置土地22811万平方米-2015年开发28834万平方米=36113万平方米≈3.61亿平方米土地。

c、2015年末待开发土地估计可建商品住宅=2015年末开发商待开发土地36113万平方米*每平米土地可造商品房5.36平方商品房/平方土地*2015年新开工商品住宅面积占商品房69.1%=133754万平方米≈13.38亿平方米。

2015年末全部待售商品住宅=统计公布待售4.52亿平方米+在建住宅中需售给期房买主29.97亿平方米+在建住宅中尚无买主13.81亿平方米+待开发土地可建商品住宅13.38亿平方米=61.68亿平方米。

2016.5.4~7.10撰稿

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责任编辑:寒江雪 更新时间:2016-07-15 09:12:24 关键字:经济  理论园地  

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