房价为什么高——二侃经济发展方式转变

　 　

本来只是对就业问题有点想法，想探讨一下为什么会出现就业难。说着说着就扯到深层问题上了，于是加了个小标题。但“论”这个词贫道左想右想有点托大了，本来就是絮絮叨叨的一堆话，根本不像个什么“论”，加上贫道本是“山寨”级水平，觉得改为“侃”还像一点。　　

　 　

房价“没有最高，只有更高”，《蜗居》里海萍这句话很经典。房价高涨已经搞得天怒人怨，但贫道前几天依然写了篇帖子说还会涨。从经验和逻辑上说，房价不可能一直高速攀升，总有个“拐点”。而且关于评判什么是泡沫也有具体观察点和指标。从2007年开始，中国非主流学者就一直唱衰房价，贫道也是其中之一。但是，中国房价没按经济学家的预测走，还是按海萍的看法走。那么，为什么中国房价会这么不停攀高呢？　　

　 　

早在2007年初，贫道就意识到中国房市已经不是一种住房市场，而是具备了金融性投资性质。接近股市、期货和汇市，换句话说，进入赌博经济阶段。贫道这种看法其实是很新颖的，其他非主流学者，包括以批判房市而出名的几个人也没从这个角度说，起码在2007-2009年没详细论证房市的这个性质。　　

　 　

赌博经济是王小强博士比较详细论述的，为此还有一本书。[1]赌博经济有什么特点呢？市场经济存在一种赌博经济形态。在一般商品交易中，贵了就不买甚至卖，而便宜了就买。可赌博经济阶段就不这样了，是买涨杀跌。越贵越买，越跌越卖。大家从股民行为上就可以看出这种情况。每当某个股票明显上涨时，大家还都去买。明知涨高了会跌，但多数人还是在买。包括股票大市也是这样，股票越涨，越多股民入市，原来的股民越满仓。跌了大家都跑。因此不能用一般供求关系来研究赌博经济。　　

　 　

但为什么王小强把这种经济现象称为赌博呢？很多人想不通。比如疯僧就一直认为股市里有窍门，自己就是专家，还经常嘲笑贫道外行。贫道确实从来不炒股，因为家里领导念佛，不准搞这些邪门歪道。但是贫道做过上市公司董事长，自然明白其中道理。　　

　 　

吴敬琏先生是专家，曾经说中国股市已经失去投资市场性质，变成投机市场了。看来吴先生还是有点书生气——一般商品市场都具备投机性质。经济人在市场经济中就是在投机。甲地某商品价格低，乙地价格高得多。这就叫机会。把甲地商品倒腾到乙地去卖“投”了这个机会，赚了钱，就是投机成功。帐没算好赔了，这叫投机不成折把米。一个人预期从事某项经济活动有利润，然后去做，这就是投机。　　

　 　

有人会说，那买股票不也是这样吗？不一样。因为投机的前提是：有同样预期并做同样决策的人越少，投机成功机会越大。反之就越小。比如前面那个看到甲乙地商品价格差的商人根据自己的智慧、信息作出了判断并实施了操作。但做出同样判断和实施倒腾的人有很多，结果是怎么样就不用再说了。因此，投机成功与否与商人的智慧、判断力和行为能力有很大关系。　　

　 　

但买股票就不一样。你根据各种曲线、消息判断一个股票认为它会涨，于是买进。最后赚不赚钱呢？赚不赚与你的信息和判断力无关，必须是多数人都判断这支股票会涨，都去买这支股票它才会涨。也就是说，股市成功与否与投机完全相反，后者靠越少人做同样决策越容易成功，前者靠越多人做同样决策成功率越高。这不完全相反吗？　　

　 　

那为什么说这是赌博呢？任何标准的赌博活动，成功和失败的概率是接近的，都接近掷硬币。当然麻将等有技术问题。打过麻将的人都知道，现在最流行的麻将赌钱不是原来的那种清一色一条龙算翻点炮出钱，而是只准碰不准吃的推倒赢。真正大赌都追求概率均等。也就是说，赌博要求玩家越无法利用自己的智慧和信息取胜，越靠碰运气越标准。那么炒股基本就是这样。成功需要多数人与自己判断一致，而一个炒家是不能把握上亿分散决策的股民会不会自己想法一致。你掌握的信息并不见得别人掌握，即使掌握了也不一定与你判断方式一致。因此“多数人与我想法一致”不是个人可把握的事情。基本上处于碰运气状态。　　

　 　

既然都是碰运气，所以股市和赌场是一个性质的。说到这里很多股民会认为贫道在嘲笑他们的智力。贫道没这个意思。三亚这地方到处都是卖私彩的，开奖是每天体彩四位数那几个数。开私彩的不操控，体彩是大家看着彩球乱碰出来的，每个数都是碰运气出来的，狗屁规律都没。但三亚私彩都是一张很长的纸，上面列出前几十次中奖的四位数。于是你看到几乎每个三亚人都在研究其中规律。贫道楼下小卖部的老板天天花很长时间盯着那几个数发呆，而且还会围上一群人讨论，在数列上画出各种连线，琢磨其中规律。贫道经常给他说这里没规律，他会很轻蔑地撇一下贫道：“你们大陆人不懂”。贫道要说三亚人都傻，肯定是贫道傻了。于是贫道把这种群众运动看做是游戏，是消遣，是再分配，是扩充就业渠道（三亚不少于上千买私彩的在街头摆摊）。疯僧其实可以想想是不是这个道理。　　

　 　

不过，炒长线的有点投机性质，因为随着法币乱发，股市长线总是在涨。但超短线的完全赌博。　　

　 　

说到这里，似乎扯远了。反正是“侃”，说了也不多——不见得每个人都清楚这个道理呢！　　

　 　

2006年的时候，贫道注意到新开楼盘入住率非常低，一些已经卖完的小区晚上9点左右开灯率10%都不到。而且贫道自己和认识的人（当然多数不差钱）都有两套以上的房子。贫道就判断，房市已经变成一个投资市场，现在买房的多数不是为了住，而是为了保值和增值。很多人，包括学者们也认为房价是“温州炒房团”炒高的。温州炒房团可能起点左右，但每年房屋销售两三万亿，温州炒房团那点资金，顶多是个“杠杆”。几百亿撬动了几万亿而已。没这几万亿，几百哪怕上千亿炒房资金也起不了作用。也就是说，房市已经不是温州人的投机市场，而是数千万零散决策的富人们的赌博市场了。于是贫道在2007年初就写了个《纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜》的帖子，基本讲清楚了上面的道理：房价为什么涨？因为房价正在涨。只要房价正在涨，保值增值就合算，于是就有人去买；而正是很多富人都这样判断都去买，于是房价就会“正在涨”……　　

　 　

那么，为什么股票还有涨有跌，怎么房价疯了似地就一个劲儿的涨个没完呢？这与住房的特殊性质有关。买股票最后跌个一塌糊涂，你总不能真的打算做这个企业的股东吧。最后赔也得卖，而有的股票还真的几年也涨不多少，最后逼着你割肉。买大豆期货跌了你总要出手吧，总不至于最后成为交割那几百吨大豆的人吧。炒汇也如此，英镑跌了也是卖，没人对英镑特别亲。但住房不一样。房价就算跌了，多数家庭还会觉得放在那里反正是个物件儿，没准儿子长大还需要呢，卖不卖两可，顶多心里觉得窝憋的慌。而且大部分买第二、第三套房的人，很少贷款买房。贫道周围有几套房子的人，没一家用过按揭。囤积房子也不像囤积方便面，那东西会过保质期。而房子虽说也有使用年限，但谁知道到时候什么政策？因此，股票几个月跌的少几倍很正常，房价跌一半的都很少。　　

　 　

还有一点，房子长远看也是会涨。因为土地是“不可再生资源”。有人说土地多着呢。那贫道说起码“位置”是不可再生资源。你这房子现在在城乡交界处，几年后就是市中心，为什么不会涨？这个道理大家是明白的，不需要知识和智力。因此，投资房子的人总是不太担心。起码比买股票、期货、外汇、方便面好得多。　　

　 　

于是，中国住房市场从2005年后很快变成赌场，一赌就是5年，至今许多人还没玩够。　　

　 　

今天看到樊纲一个访谈，主持人问房价为什么这么疯涨，樊纲解释三点，第一是我们的市场还是早期市场，发育不健全。第二是政府调控措施不对，总是压供给。房地产市场也受供求关系制约，房价涨主要是要增加供给而不是抑制需求。这几年，专家们还说住房需求是刚性的，年轻人结婚总要买房，这才是房价攀高的根本原因。也就是说，所有专家都是用一般市场规则来论述房市问题。　　

　 　

专家们早就全部是赌场派出来的托。他们就像三亚组织私彩的设计者。一般买彩票都认为这里面没什么机巧，胡乱填个数就行了。可三亚私彩就列出过去中奖的十几列数，告诉你这里有规律。哪些数与哪些数之间有位次、间隔的关联。于是大家都信了。这就是专家的作用。　　

　 　

樊纲用中国市场经济处于初级阶段来说房市，似乎市场经济在初级阶段才有赌博疯狂的。确实，西方刚刚进入市场经济的十七世纪初，荷兰就发生了著名的郁金香赌博，一个郁金香球茎能炒到市场价格的几十万倍。但市场经济发展到今天，赌博部分更加厉害。现在全球发生每100美元交易中，只有两元与实体经济有关，98元在股市、汇市、期货上。樊纲这样说无非是重复“某某方面出现问题只能用深化某某改革才能解决”的套话。　　

　 　

中国住房存在供给不足吗。所有国家对某种商品需求都受到收入的制约，或者高度相关。原因很简单，经济学上的需求是“有支付能力的欲望”。光欲望不顶事：三十多了要买房结婚——有钱吗？别墅舒服想住——有钱吗？因此，处在某个人均国民收入阶段的国家，人均住房面积是接近的。那么，中国房价飞涨，是不是房子太少呢？这只能与同样人均收入水平的国家比，不能与美国比。下面是不同收入水平国家人均住房情况：[2]　　

　 　

低收入 国家 ：1149国际元；8平米以下　　　　

中低收入国家：4911国际元；17.6平米　　　　

中等收入国家：5952国际元；20.1平米　　　　

中高收入国家：11868国际元；29.13平米　　　　

高收入国家 ： 36100国际元：46.6平米　　

　 　

中国人均收入为5730国际元，大致接近中等收入国家水平，只要达到人均20平米就算可以了。所谓可以了，就是与中国的人均收入是匹配的。　　

　 　

2009年9月﹐慶祝建國60週年﹐國家統計局公佈﹐我國農村居民人均住房面積已由1978年的8.1平方米﹑2000年的24.8平方米提高到了2008年的32.4平方米﹔城鎮居民人均住宅建築面積已由1978年的7.0平方米﹑2002年24.5平方米提高到了2008年的30.0平方米。2009年，全国城镇商品房销售9.37亿平米，城市人均1.33平米。如果农村人均增加0.6平米，那么全国人均住房面积应该是32.33平米。当然，有些人对此数有怀疑。但蔡金水先生研究指出，虽然看起来国家统计局多算了约70万平米，但2007年建設部副部長鹿心社指出﹐截至2007年上半年﹐全國“小產權房”面積已經達到66億平方米。加上这几年增加的以及没统计的单位建房，总数与国家统计局的数只会多不会少。　　

　 　

中国人均收入为5370国际元，人均住房32.33平米。也就是说，中国人均住房面积超出正常状态61.7%。这意，味着中国住房供给不仅不短缺，而是明显过剩。　　

　 　

从需求角度看，可以这样说，2亿多进城打工挤在工棚里的农民工肯定与住房需求无关，全国蚁居在城乡交界处数千万大学、中专、高中的农村进城大学生，也不属于“有住房需求的群体”。因为他们有欲望但很差钱，不属于经济学的市场供求范畴。5000万下岗国有和城镇集体企业职工家庭，大部分也不属于“有住房需求的群体”，原因一样。一亿多因土地被征变成城市居民的新市民，因其也不属于“有住房需求的群体”，原因是他们已经被安置有房子住了，而再买既没钱也没必要。一言以蔽之，中国2008年处于中间收入水平的20%的城镇居民家庭全部可支配收入低于3.456万（2.88口/家），相对于90平米，2009年底均价4700元的价格来说，住房收入比已经达到近12倍。比国际正常水平的5-6倍高出一倍还多，已经被判为“非90平米以上住房需求群体”。即使再高一部分的20%群体，住房收入比业达到9.4，也很难算“90平米及以上住房需求者”。　　

　 　

大部分人没需求不进市场，房子多得超出正常国家，房子还一个劲儿涨，谁要能用价格-供求关系来说清楚，那他就是经济学的爱因斯坦了。我们可以看到很有意思的情况是，主流学者都认为控制房价应该增加供给，非主流学者都说要抑制需求，主要是抑制投机。其实这都还是没看清市场经济规律。　　

　 　

逻辑是这样的：市场经济有两种形态，一种是普通宏观经济学说的供求与价格之间关系，需求于供给价格就涨，价格涨利润高资源就进入从而使供给增加，供给增加价格就降低。也就是说普通状态有一种自洽能力，一个看不见的手会自动调节。另一种是赌博形态，赌博形态时市场特征是买涨杀跌，越涨越买，越跌越卖。直至最后发生崩溃。也就是说普通市场经济里的那个看不见的手在这里不起作用了。　　

　 　

那么，赌博经济没有看不见的手调节，只能谁来调节呢？政府。只有政府能调节。政府怎么能调节呢？政府可以设立调节阀。　　

　 　

首先是设立财产税，中国叫物业税，对存量房产开征税收，调高交易增值税。所有投资房产的居民都是为了财产保值和增值。只要房价涨幅高于长期存款利息就合算就去买。设立了财产税就等于增加了个调节阀。比如当房价涨幅是10%，长期存款利息是5%，房产税就可以是3%，交易增值税2%，一分也赚不了。国外财产税是累进制税率并且会根据市场情况进行变动的。越豪宅税率越高。2006年英国地区事务大臣NickRaynsford领导的评论组织要求政府提高房屋价值高于17万英镑(31.8万美元)的财产税。价值62万英镑房屋的财产税可能翻三倍。由于财产税是累进制的，又是可调的，因此对抑制囤积保值增值是最有效的。你想，如果你花100万买了套房子等着涨，可你一想涨不涨还不知道，房产税2万元就要从钱包里跑了，你还敢买吗？　　

　 　

有些人担心房产税会让穷人也倒霉，还担心富人会作假。其实这在政策设计时根本不是问题。　　

　 　

另一个是金融手段，利用利率和信贷总量控制。这种手段的缺点是，由于房地产资金量很大，有时候宏观经济需要放松银根，而房价飞涨要紧缩银根，会造成两难。同时，像在按揭方面出台政策，效果不会明显。现在买房的都是富人们的闲钱，穷人和炒房团伙才按揭。2009年房屋销售4.4万亿，按揭增加0.84万亿，不足20%。　　

　 　

发达国家为什么都设财产税呢？一个是可以抑制对类似房子这样的关系居民生存的物品变成赌场，最主要的是地方政府必须有稳定的财政收入。到2005年，市县财政收入的50%已经来自房地产开发产生的土地出让金和其他税收。其实发达国家的县市财政50%左右也是来自房地产，也就是主要从房屋上征收的财产税。西方是从房屋“存量”上收，中国是从房屋“增量”上收。差别会是什么？存量上收，旱涝保收，不管新房建不建，只要老房子不塌就有的收。而增量上收，只能寄希望与房子会不断的建。而住房总有饱和的那一天，泡沫总有破裂的那一天，于是中国的地方财政经济是一个明显的“不可持续”经济。贫道早三年前就在乌有之乡关于住房讲座时发愁：到时候怎么办呢？贫道当过市长，知道别说财政收入减少一半，减少10%天就塌了。房地产泡沫崩裂的时候整个富裕阶层正在捶胸顿足高声骂娘，这时你去开征房产税？还想稳定不？　　

　 　

最重要的是，由于去年房市突然暴涨，地方财政土地出让金暴增到1.6万亿。手里有钱心不慌，加上中央要扩大“投资需求”，于是地方从融资平台借款一年就超过4万亿进行建设，目前总计借贷达到5万亿。消息说某县一年财政收入13亿，每年还息就要3个亿。今天看到一则消息说财政赤字首次突破万亿，问题不严重。那是没把地方财政这5万亿算上。1万多加5万多是6万多，接近中国财政一年的总收入。2009年地方财政收入1.6万亿土地出让金，加上来自房地产的土地增值税、契税和交易增值税等，总计会达到1.7万亿以上。地方财政占财政总收入约3万亿，来自房地产就占57%。如果泡沫破了，地方财政至少从房地产上减收1.5万亿。最后形成1.5万亿收入，5万亿负债（基本是不赚钱的基本建设）。按年息7%算每年还息就要3500亿，接近收入的四分之一。这意味着，只要房地产泡沫破了，所有县市不是发不下教师工资的事了，是像冰岛、希腊或者南加州那样面临破产了。　　

　 　

有人说房地产市场没泡沫。好，就算没泡沫，都是实实在在的。那么房子总有不再盖的时候吧。中国32平米的住房已经超过日本水平，每年增长1平米多，5年就达到发达国家平均水平了。到时候总会停了吧。有人说不见得，房子总是越大越好。可以，2009年0.47万一平米的均价，销售9.4亿平米，4.4万亿人民币。4年就近18万亿，等于全部城乡居民存款。就算中国人喜欢住大房子，把钱都买房了，4年后也差钱了吧。没人买了，地就没人买了吧。地没人买了，对地方政府来讲与泡沫破裂效果一样。　　

　 　

说到这里就接近正题了——为什么必须转变发展方式。前一个帖子提出，转变的原因是经济中有“不可持续”的经济系统。宏观上不可持续的是收入结构和支出结构，也就是两头在外走到头了。微观上现在看出房地产发展方式的扭曲会造成地方财政经济不可持续。其实房市变赌场还会使很多方面不可持续。　　

　 　

从小的说，房产市场变赌场会牵连到金融。有人会说，金融事情才大呢，怎么从小的说。那是后面还有更大的。就算地方政府5万亿借款加按揭贷款3万多亿总计8万亿都成为问题贷款，也不过占34万亿贷款的25%。像中国这样的国家信用是撑得住的。我们有坏账率比这还严重的时候！但是，说金融问题小，是指金融没有与世界完全接轨。现在股指已经接轨，但人民币还不能自由兑换。如果最终全接轨了，这么大泡沫，只要西方使坏，恐怕整个经济就崩溃了。这是后话，说起来复杂。　　

　 　

那么就从大的说。大的说可能有点罗嗦，扯的有点远，有耐心的可以听一听。　　

　 　

经常听股评的人会注意到大仙们经常在股市暴跌时说这样的话：信心会在1300点“重建”。“重建”这个词是指一个系统崩溃后重新组合系统的行为。系统论说有两种系统，一种是负反馈系统，一种是正反馈系统。负反馈系统就像前面讲的一般市场经济那种，有自洽能力，周期波动。正反馈系统是个指数曲线，越来越陡，最后直线下降，原来上升的因素基本破坏，需要“重建”。方便面价格也会波动，但会小涨小跌。但股市啪啪上去了，跐溜下去了，常见。　　

　 　

大的系统中，最典型的社会系统是中国古代社会。周期性发生崩溃，每二三百年来一次。每次崩溃时杀得血流成河，破坏殆尽。新王朝开始就“重建”。　　

　 　

中国古代是典型的市场经济（关于这个说法贫道就不再讲了，因为有点长，可以看贫道以前帖子）。基本生产资料——土地，是允许自由买卖的。王朝初年，土地荒芜，粮食缺少。这时粮价高，地价低。一亩地1两银子，一百斤粮食要几两银子。如果你花10两银子买10亩地出租给佃户，按平均300斤亩产，四六分成，可得2400斤粮食，赚大发了。但是这时候土地比较平均，自耕农占主体，你买不到多少地，但地价就买高了。随着经济恢复，时间长了，小农会不断破产。这时地价一亩会4、5两一亩。粮价大约稳定在100斤0.5-1两。这时如果你花50两银子买10亩地，2400斤租子折合十几两银子，年回报20%多，也很合算（当时的资金利息一般在20%左右）。但是我们会看到，到王朝中期，地价会涨到20两，30两一亩。这时如果你花300两银子收获价值十几两的租子，年回报只有5%了。按理说就不太合算。但是，地价还会涨，到王朝中后期会涨到50两，甚至100两一亩。如果60两一亩，600两投资收获十几两租子，投资回报只有0.25%，简直一点意思也没有了嘛。但是，为什么土地兼并和土地交易还那么火呢？想想现在的房市就知道了。　　

　 　

现在北京房价25000一平方。60平米一室一厅要150万。出租出去，一年房租到不了3万（租不起了）。也就是说投资回报不到2%。150万的银行五年定期利息还5万4呢，怎么还会有人“投资”？很简单，那是房价会涨，靠的是房价翻番赚钱，因此出租都懒得租。　　

　 　

地价从1两一亩一百多年翻到60两一亩，每年就有3-4个百分点的升幅。加上地租，还是合算的长期投资。尤其是中国是个自然灾害频繁国家，三年两灾。灾年小农破产多，地价低。丰年小农急着买地，地价高。“短期有涨跌，长期会看涨”，这是什么，分明是股市嘛。于是，中国的土地就像今天的房子一样，变成了赌场的筹码。　　

　 　

地主商人玩土地，小农陪着吃大亏。地主商人兴趣越大，土地兼并越厉害，最后大批小农变成无业流民，只好揭竿而起，又一轮动乱就开始了。最后系统崩溃，土地再次均分。周而复始，中国人玩了2000年这个游戏。　　

　 　

玩郁金香玩股票玩外汇玩期货玩君子兰都没事，因为不是什么实体经济。但玩基本生产资料就出问题了。这东西不能这样玩！玩不好了就出人命。中国每次动荡都杀个几千万人的。　　

　 　

房子不是方便面，是基本生活用品。衣食住行，大事。房价继续从现在的均价4700元涨到8000元是有空间的，最终结果会是90%的人买不起房，10%的人囤积了上百亿平米的房。房价即使跌，跌一半就很了不起了，原因前面分析了。就像地主的土地，地价跌了就跌了，还能吃地租。8000跌一半没用，可以说跌不到四分之一低收入群体根本买不起。到时候大批房子空着不卖，上亿要结婚或已经结婚的年轻人没房子住，恐怕就不是小事了。虽然没地方住还能挤一挤，不像没地种只能造反，但长时间是这个局面，调节都找不到杠杆。到时候有钱的赔惨了一肚子火油，没钱的没地儿住一肚子火气，划个火柴就——嘭。到时候怎么“重建”？推倒从来大家均分？　　

　 　

因此贫道说，房地产从市场变赌场是还有大事呢。　　

　 　

房地产市场变赌场后，城镇化就成了泡影。别说让农民工进城安家，就是现在已经进城的农村出来的大学生中专生都没可能。　　

　 　

廉租房能解决问题吗？算算账就知道了。如果城市化率达到70%，就是还要有35000万农民进城，大约1亿多户。加上现在已经城市本身上亿户没合适房子的居民，也就是2亿多户。每户就算安置到80平米小两室，就要建170亿平米的房子，接近2008年底的城镇住房面积，城市再扩大一倍，中国人均住房世界第一。其中农村因搬迁空置上百亿平米的房子，富人们手里空置上百亿平米的房子，世界奇观嘛。最主要的是，就算土地一分钱不要，也要投资20多万亿。各地政府在泡沫破掉后多数面临破产局面。这钱谁出呢？结论贫道就不说了。　　

　 　

因此，想要经济可持续发展，对赌博经济要格外小心，“财产性收入”不是好玩的，所有财产性收入都是来自赌场性质的经济系统，包括美国也这样。　　

　 　

现在常说：“要按市场规律办事”，赌博经济也是市场经济的一种形态。赌博经济是一种正反馈体系。要可持续发展，就不能寄托在赌博经济上，尤其是房地产，必须下定决心，不怕牺牲，赶快转变房地产经济的发展方式。　　

　 　

实际上，房地产总还是个子系统，转变起来影响有限。下决心尽快实施财产税，就算不实施也喊叫着要实施财产税。要促使房价暴跌，跌上三分之二，让中等收入的人买得起，房地产经济就还会增长，但这起码是正常增长。房市暴跌对金融冲击有限。由于70%的房子不是按揭买的，总计3万多亿按揭贷款通过减息是可以解决的。地方政府在开征财产税后有了收入，5万亿负债也就有着落了。就算富人叫苦连天，那也比系统崩溃了满地找牙要好。　　

　 　

这次房地产侃到市场经济系统特点上，下篇从国退民进侃起说说分配失衡的根源。