易宪容：商业银行逐利导致房贷新政落空

  
2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为《通知》或 927文件）。文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。在本文看来， 927文作为房地产市场的新信贷政策，它的落实与执行对国内房地产市场产生的重大影响。现在的问题就是如何来让927文落实，而切入点就是国内商业银行在房贷新政中承担社会责任。

那么，如何让927文真正成为规范国内房地产银行信贷的规则，如何让房贷新政见成效，这里有几个问题必须厘清。首先，这几年来，国内房地产市场为什么越是宏观调控房价则涨得越快，这既与政府房地产政策与发展模式的缺陷有关，与开发商利用房地产市场政策缺陷极力地制造市场供求矛盾有关，与房地产市场投资者借助银行金融杠杆涌入市场有关，也与国内商业银行为了其短期利益或单位利益对房价上涨推波助澜有关。可以说，如果不是国内商业银行的金融支持，不是国内商业不承担社会责任，国内房地产市场投资炒作是不会这样严重的，不少地方的房价也不会炒得这样高。

在这几年里，国内各商业银行为追求其个人及单位最大利益，以房地产信贷为优质资产为幌子，让大量银行的信贷进入房地产市场，从而推高了各地的房地产市场价格。因为，这样做，从短期来看，让商业银行的信贷资金进入房地产市场，特别是进入个人住房消费信贷，不仅银行信贷业务得到迅速的扩张，利润水平快速增长，银行不良率迅速下降，而且个人及单位领导的业绩与奖金快速增长。也就是说，只要房价上涨，住房信贷市场是各商业银行最为主要最为便利的赢利模式与工具。

正因为，住房信贷是国内商业银行最主要最便利的赢利模式与工具，因此，这几年来，国内各商业银行为了争取在住房信贷中更多的份额，纷纷以各种方式来突破监管部门对商业银行风险管理的规则来进行大规则的信贷扩张。比如，本来对住房按揭贷款，根据银监会的指引，购买住房的借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。但是，在早几年，任何个人购买住房没有借不到银行的钱，因为，在商业银行及律师事务所的帮助下，这一条规定完全是形同虚设，借款人完全可以开虚假的收入证明到银行办理按揭贷款。正因为，商业银行破坏现有规则，从而使许多信用不用、还款能力不足的借款人进入房地产按揭信贷市场。商业银行不仅如此，还以各种金融创新的名义设计出什么转按揭、什么加按揭等金融产品，更多是让信用不足的人进入银行住房信贷市场如鱼得水，更多是让这些人便利从商业银行掏取大量的银行信贷资金。

可以说，假使完全按照监管部门的要求来做，在房价上涨时，那么个人住房按揭贷款当然是优质资产，各商业银行贷款之后坐收利润就是。但是，这种假定是有周期性的，既房地产市场价格是不可只涨不跌，也不可能是只跌不涨。这是谁也无法改变的铁的规律。当房地产市场的价格处于上升时期，个人按揭贷款的风险当然很低，但是当房地产市场的价格发生周期性的变化，个人按揭贷款的风险也就自然显现了。

美国房地产市场发生的事实就很好的证明。在2006年 8月以前，美国房地产市场发展与繁荣了近10年，房价上涨近50%。但是，从 2006年8月之后，美国房地产市场价格开始周期性变化下降，从而引发2007年美国次按危机。近 8年来，中国房地产市场的价格上涨应该是美国几倍了，而且国内按揭贷款的质量也会比美国要差（比如国内不少投资者从银行借钱购买几十套住房，这在世界上根本就没有的事情，但是在中国发生了）。如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。

因此，927文的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的神话，从商业银行自身风险的角度来规避风险。事实上，从目前中国商业银行个人按揭贷款的质量来看，如果国内房地产市场的价格出现周期性的变化，那么国内商业银行个人按揭贷款的风险肯定会比美国高。也就是说，从自身风险控制的角度来说，国内商业银行也得认真执行 927文，而不是为短期利益所迷惑。

当然更为重要的是，从国内商业银行性质来看，既与现代商业银行相同，但又与现代银行不同。其相同点就是以商业化、市场化的方式来运作，其不同点，它又是国有商业银行及国有股权为主导的银行。而国有商业银行既要有提升企业商业价值的责任，也要有承担社会公共政策的责任，在更多的时候要在两者之间选择一个合适的平衡点。特别是对于后者，商业银行承担基本的社会责任是它能够发展与存在的根本。很简单，目前国内商业能够出现现在的繁荣，基本上是政府利率政策的结果，而且不是这些商业银行多少努力。因为，大家都看到了，在国内，只要是做银行业务，哪有一家不大赚其钱。也没有看到国内哪一家商业银行由于竞争而破产。其原因就在于政府政策倾斜，就在于政府刻意用政策性的方式来帮助国内商业银行。

但是，就目前的情况来看，国内不少商业银行往往只是强调提升企业商业价值责任，而忽略商业银行公共政策的社会责任。比如，在个人住房信贷上，不少商业银行为了其短期利润，不遵守诚信法则，不遵守监管部门的有关规定，盲目的信贷扩张，从而使得国内房地产市场炒作泛滥，房价快速飚升；而银行信贷的过度扩张也是目前市场流动泛滥的根源，也是国内两大资产价格泡沫迅速吹及造成国内经济严重失衡的根源。

因此，927文作为房地产市场的一项公共性政策，国内商业银行不要仅把房地产信贷新政策仅看作是一种商业行为而各行其是，而是要把它看作国家一项公共性政策。既然是公共性政策，国内各商业银行就得严格执行 927文。对于那些不执行927文的各商业银行，央行及银监会就得制定严格的惩罚规则。

现在国内商业银行，特别是国有商业银行，赚钱的时候就把自己的想是国家如何来帮助它如何出台有利他们政策，但是要承担社会责任时候，他们就不知道在哪里去了。正如前面分析所指出的，这几年如果不是国内商业银行仅是为利润滥放贷，也就不会出现目前国内房地产市场炒作这样严重及房价推得这样高的局面，也不会由于信贷快速扩张而导致信贷泛滥的局面。这些都是与国内商业银行不履行社会公共责任有关。

因此，在目前的情况下，央行及银监会就以927文的公共性来要求各商业银行严格执行，而不是让各商业银行以其商业性各自为是，并制定严厉的处罚政策。比如对河北邯郸农行事件处理一样，采取严格的问责制。对于任何敢于不执行 927文的国内商业银行进行严厉处罚。当然，央行银监会做到这一点，还得就927文许多方面出台更多细则，以便于商业银行具体操作。

总之，目前国内房地产市场的许多问题是与国内银行的金融支持及金融政策密切相关的，因此，在目前国内房地产市场矛盾与问题重重的情况下，就得重新调整国内银行关于房地产市场的信贷政策。 927文就是这种银行新信贷政策尝试。为了保证927文能够认真的执行，就得以房地产市场政策的公共性来要求国内商业银行来执行 927文。在对927文规则进一步细化的基础上，要对国内各商业银行执行927文制定严厉的惩罚规则，而不是仅以各商业银行的商业行为各行其是。如果这样， 927文就能够落实下来，也就不容易把这次房贷新政变成“空调”了。而927文件执行不仅能够降低国内各商业银行个人住房信贷的风险，也会促使国内房地产市场走向健康发展之路。

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