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中国先富群体海外狂购房 掏空中国资金反哺美国

时间:2013-10-01 18:12:35   来源:人民网等   作者:宗禾    点击:

  华人海外狂购房 掏空中国资金

  中评社香港9月19日电/在刚刚过去的两周,笔者驾车环游了加拿大多伦多,美国纽约州的布法罗、纽约、费城,新泽西州的爱迪生,康乃狄格州的纽黑文等地,又一次实地考察了北美房地产市场的最新状况以及华人群体的购房新情况。

  据南方都市报报道,华人已是美加房地产市场上一支重要的生力军。中国因素是美国房地产市场火爆的重要推动因素之一,也造成了中国国内房地产市场需求及资金的流失。这是一个不断“釜底抽薪”的过程,长期定会对中国国内市场产生质的影响。

  第一站,加拿大的多伦多。近两年来,多伦多的房地产市场持续火爆,即使在金融危机风暴中,多伦多房价整体上也没有发生大的下跌。最近半年来多伦多房地产市场非常火爆,尤其是华人聚集的Markham市和Richmond Hill市。这两个城市华人人口占到30%以上。由于加拿大银行对新移民置业提供一些优惠措施,笔者认识的几个新移民朋友都在最近一年内购买了住房,而且基本上是价值100万加元(约合72.66万欧元)以上独立的HOUSE(独立屋,即中国国内所说的“独栋别墅”,区别于“公寓”,即中国国内的楼房。独立屋是北美主要的房屋形态),普遍首付三成左右,30年左右按揭,5年锁定利率3.15%左右,最近一个月左右加拿大刚刚上浮了利率,大概会在3.3%左右。华人这个购房数据大大超过了多伦多市政府统计的居民房屋价格40万加元(约合29.06万欧元)的统计中值,而且也普遍超过来加拿大5年以上的老华人移民购买房屋的价格。

  美国纽约州布法罗的朋友今年也感觉到房价明显上升了8%左右,市场交投十分活跃。笔者在当地一位华人中介的带领下参观了一座在建的新房项目。面积 3000平方英尺(约合279平方米)左右,全实木地板,精装修,50万美元的样子。而且我们看的是正在布置的第二套样板房,中介说第一套样板房已经被华人购买。另外,我们还看了一套可以说“金碧辉煌”的5000平方英尺(约合465平方米)的二手房豪宅,要价80万美元左右。当地最知名的大学是纽约州立大学,当地一位老华人移民朋友围绕着学校大大小小购买了二十几套房子用于出租,租金回报率非常可观。而另外一位正在办理移民的朋友已在近期购买了当地一套独立HOUSE和一套公寓。

  新泽西州是美国的花园之州,其中的爱迪生镇是传统的华人聚集城市,汇聚了在纽约工作的TMT、生化、医药等行业大量的华人精英群体。朋友介绍,两年来房价稳步上升,他几年前购入的房产,在两年前还下跌10%左右,今年见面时也高兴地说现在已经解套,大概还涨了10%, 一上一下之间,两三年光景上涨20%。

  纽约的房子,如果用一个字描述就是“涨”,两个字“大涨”,三个字“持续涨”。即使在所谓的金融危机期间,也没有下跌。

  笔者的一个朋友总结得很好“你看曼哈顿N年不动的地基今年起瞬间变高楼,每个宾馆门面开始重新翻新;波士顿、费城、 华盛顿特区、弗吉尼亚东海岸一路基建工程熙熙攘攘;你再听卖房的资深中介忙得没空接你的电话匆匆挂断,在美中资银行过去18个月房屋贷款业务做到手软,你就知道美国房地产复苏的情况了。”

  简单总结一下美国加拿大考察后笔者的几点体会:第一,华人在美国、加拿大的密度非常之大,可以说无处不在。笔者即使是在偏僻的纽黑文大学(地处西黑文镇)迷路,在一户人家门口的车道调头,也看到几位中国人在门口干活聊天。新泽西的重庆“刘一手火锅店”内的客流和嘈杂程度,基本和中国国内相当。华人已经是美加房地产市场上一支重要的购买生力军。

  其二,美国的所谓“大城市”房地产价格比中国现在中心城市还是相对便宜,除纽约之外,50万美元可以在大多数城市买到相当好的房子。对于刚下飞机的华人朋友来说,美国的房价有“致命的诱惑”。

  其三,新移民购买力强大,买房子是华人骨子里的特色。统计资料显示,华人新移民多数会在抵埠一年内购买住房。虽然多数华人新移民在美国的银行没有信用分,但由于美国加拿大银行的弹性政策,绝大多数可以变通得到银行按揭。这样对于一般携带较多资金的华人来讲,无形中增大了购买力,买房计划由小房子变成大房子,由一套变成了两套。

  其四,华人爱买房子,但是对房子的经营保养普遍较差。华人把房子当作投资和财富的储存手段,房子很好,但是内部普遍较差,“房子外面一看是老板,进去一看是民工”。相反,西人的房子无论从保养、陈设、绿化、泳池、小细节等方面都要强华人很多。所以,即使华人买房,也多倾向于从西人手中购买。

  最后一点观察:华人移民资金外流数量巨大,中国国内地产长期堪忧。笔者接触到的新移民要么正在购买海外房产,要么在办理移民手续的过程中提前购买了房产,还有父母为留学生留在美加购买等等。大老板在整栋楼买,普通人在一套套买,这中间海外中资银行的放水,也大大助力了中国国内的资金外流。华尔街的一个朋友总结:“中国多年流血流汗积累的财富,正在通过各种途径反哺美国,房地产是主要的投资形式”。中国因素是美国房地产市场火爆的重要推动因素之一,也造成了中国国内房地产市场需求以及资金的流失。这是一个不断“釜底抽薪”的过程,长期看定会对中国国内房地产市场产生质的影响。

  美媒:中国人"血洗"全球房地产

  来源:人民网

  美国媒体称,中国的十一“黄金周”马上到来,成百上千腰包鼓鼓的中国人将在全球(主要是美国)开始寻找房产,这是精明的房地产商人和中国买家建立联系的大好时机。

  据美国《福布斯》双周刊网站9月17日报道,上海居外海外房产网首席执行官安德鲁·泰勒说:“如果你突然有想看房的中国客户,有时候你会放下手头的一切,花一两天时间开车带他们到处看房。他们在飞回中国前的时间非常有限,帮他们找到合适的房子会使你自己受益。”

  报道指出,中国人已经成了美国房地产的最火爆海外买家,尤其是在西海岸。中国招商银行和贝恩公司数据显示,这些中国买家共有13.1万亿美元的投资资产。

  招商银行说,大约6550亿美元是投向海外房地产市场的。居外网说,约6000万的中国中产阶级正在寻求海外房产。他们的网站在“黄金周”来临前的两周对房地产的搜索量激增66%。

  报道称,“富得流油”的中国人正在全球买房,美国是他们看房的最优先国家。他们在奥兰治、加利福尼亚和纽约的皇后区置业。

  据报道,私人社交网络Affinity China创建者克里斯蒂娜·鲁(音)正准备下个月在夏威夷举办一个邀请中国富人参加的活动,其中的一项内容就是买下你梦想中的美国美宅。

  克里斯蒂娜·鲁说:“在活动的这一周,我们将为远道而来的中国人介绍夏威夷房地产市场的概况,并带他们参观这里最好的住宅区。他们将走进一些可供参观的房子,并且和房地产合作商定好接下来的私人会谈时间。”

  报道称,“黄金周”从1999年开始,让中国人有时间在国内各地探亲。不愿在国内拥挤的人则选择飞往国外,在未来两周去接触美国的房地产经纪人。

  【相关新闻】

  >>外媒:中央政府回避房地产调控 担忧引发金融危机(凤凰财经)

  最近,北上广等地频频出现地王,中国一线城市房价和地价暴涨,但是中央政府却回避房地产调控,同时还要加快城镇化建设。

  《FT中文网》刊文对此发表评论,文章认为,中央政府“放纵”地产业疯狂,第一是“保增长”需要;第二是捍卫资产价格,担心楼市下跌刺激资本外逃而引发金融危机。

  文章表示,政府对地产的放纵让人们对改革失去期待,因为这暴露了与过去十几年同样的施政逻辑:保增长永远是第一位的,政府不允许房价回落。

  文章认为,我们现在的处境和当年日本房地产泡沫破灭时的情况相似,且存在硬着陆风险。

  以下是文章全文:

  还有什么比这更糟糕:在实体经济疲软的同时,中国一线城市房价和地价暴涨,数量庞大的三四线城市则遍布“空城”,中央政府还要加快城镇化建设。这就像宴会最后的狂欢,但人们不相信是最后一次,因为“狼来了”喊了太多次。

  近日,不仅北京农业展览馆地块楼面地价拍出了7.3万元每平米的天价,上海也出了新地王,新鸿基以217.7亿元赢得了徐家汇(行情,问诊)中心项目开发权。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。与此同时,李嘉诚则在抛售其上海、广州的物业,美国可能退出QE的预期让新兴市场国家出现金融动荡。

  吊诡的是,徐家汇中心项目地块之所以拖延至今才拍卖,是拜上次亚洲金融危机所赐。这一地块早在1995年就已经以1.2亿美元出让给了韩国大宇集团,但随后受亚洲金融危机冲击,韩国大宇在支付了9000万美元后无力继续开发,改为临时用地至今。现在的形势与亚洲金融危机前惊人的类似,希望历史不会重演。

  中国新政府在回避房地产调控

  事实上,中国三四线城市存在大量空城,住房供应过剩显而易见。作为中国对抗通胀几乎唯一的一种资产,太多家庭都购买了两套以上的住房,中小城市很快就出现了过剩。

  一线城市住房供应相对较少的原因有两个:一是这些城市大部分土地用于工业和商业开发,少部分用于住宅项目,满足不了日益增长的人口需求。北京居住用地占建设用地比重仅有30%,东京是70%多,纽约为42.2%,首尔为62.5%,伦敦为46.7%。这是因为土地用于工商业更能创造GDP和税收,从而有利于领导人的政绩。另外一个原因是,有钱人囤积了大量住房,造成楼市供应结构性紧张。还是以北京为例,2012年市公安局调查发现,全市房屋总量1320.5万套,标注出租房屋139万户,核对空置房屋381.2万户。这一组数被认为有错误。事实上,大量个人拥有几十套房子在行业内不是秘密,即使数据有50%的误差,那也有190万户空置。

  最新一轮房价疯涨与2009年情况类似,即中国实体经济增长放缓,房价上涨。人们根据经验判断,中国政府为“保增速下限”必然会采取救市措施,从而释放更多流动性,推动房价继续上涨预期。2008年就是一个现实而严重的教训,当初经济增速与房价开始下跌后,中央政府的救市政策刺激房价快速反弹并远超2008年最高点,一些房价翻番,甚至出现3-4倍升幅,让很多人追悔莫及。

  鉴于新一届政府在政策上刻意回避地产调控,同时又推动“城镇化”,再加上“救市”预期以及承诺“收入倍增”目标,人们对通胀的预期非常强烈。当北京远郊楼盘刚开,就出现了恐慌性抢购潮(现在已经蔓延到临近北京的河北香河、燕郊等地)。人们担心,如果现在不买这些已经每平米高达2万-3万元的房子,未来可能永远也买不起。尽管北京市政府采取限价措施,但这和以前任何一种调控措施一样的掩耳盗铃,因为人们为了抢购而主动加价,并签订阴阳合同。这意味着官方公布的住房价格增长数据被严重低估。

  地产疯狂背后是“保增长”逻辑

  “北上广”等城市的抢购风潮为地方政府提供了一个机会,那就是趁机高价出让土地。今年上半年,一线城市的土地出让收入创下历史纪录。进入9月份以后的“地王”,大都位于城市的黄金区域,政府选择这些地块在这个时候拍卖,无疑会给楼市制造更大的恐慌,引诱人们买房。

  >>房地产投资趋之若鹜 流动性呈现结构性失衡(新民网)

  当前流动性总量并不短缺,但从资金投向来看,流动性呈现结构性失衡,这不仅削弱了对国民经济薄弱环节的支持力度,还导致资金面呈现高度紧绷的状况,这一现象亟待改变

  近期的货币市场似乎有些反常:一方面,央行连续开展逆回购操作,不断释放流动性;另一方面,9月2日至6日,公开市场却实现3个月来的首次单周资金净回笼。随着中秋、国庆两节临近,银行体系资金需求大增,很可能还会造成流动性趋紧。

  那么,当前流动性究竟是多还是少?交易数据显示,9月5日银行间同业拆借隔夜利率为2.8%,7天、14天期利率分别为3.47%、3.73%。同6月下旬一度超过10%相比,资金价格已经大幅度回落,同5月初的利率水平大体相当。这表明,银行体系流动性总体趋于合理适度。

  从货币供应量看,7月末人民币贷款余额为68.78万亿元,广义货币(M2)余额为105.24万亿元,今年前7个月社会融资规模为10.96万亿元。同上半年经济增速相比,当前货币总量仍超过实体经济的融资需求。也就是说,当前流动性总量并不短缺。

  从资金投向来看,流动性呈现结构性失衡。央行数据显示,6月末金融机构小微企业贷款余额同比增幅为12.7%,比全部企业贷款增速高1.5个百分点,低于各项贷款增速1.5个百分点。而去年末,小微企业贷款余额增幅达16.6%,比全部企业贷款增速高3.3个百分点,高于各项贷款增速1.6个百分点。这说明,流入小微企业的资金规模有所缩减。

  但在房地产信贷方面,6月末金融机构房地产贷款余额达13.56万亿元,同比增长18.1%,增速比上季度末高1.7个百分点;上半年房地产新增贷款为1.3万亿元,同比多增7326亿元,增量占到同期各项贷款增量的27.1%。房地产行业投资回报率相对较高,使得资金趋之若鹜,一定程度上加剧了对小微企业、“三农”等领域的资金“挤出”效应。

  近几年来,我国流动性出现过多次不同程度的波动,但总体来看,并不是总量的问题,而是结构性问题。这从迅猛发展的金融机构同业业务可见一斑。央行数据显示,2010年6月至今年6月,金融机构同业资产余额年均增长32.7%,比同期贷款余额年均增速快了17.6%;同业往来的负债余额年均增长24.4%,比同期存款余额年均增长快了10%。

  目前,同业业务已经成为金融机构管理流动性、整合有效资源、增加收益的一个重要渠道。但也要看到,有些金融机构借助同业业务来转移表内的贷款,做大表内存款,以应对存贷比的考核要求,加剧了特定时点信贷市场的波动,导致了银行体系的流动性失衡和剧烈波动。

  流动性结构失衡,不仅削弱了金融对小微企业、“三农”等国民经济薄弱环节的支持力度,还导致资金面呈现高度紧绷的状况。5月下旬以来,受贷款增长较快、企业所得税集中清缴、端午节假期现金需求、外汇市场变化、补缴法定准备金等多种因素叠加影响,货币市场利率接连创下新高,一度超过10%。事实证明,由于商业银行“短借长贷”,导致资金严重错配,个别领域出现了短期流动性缺口。

  在大力推进经济结构调整的同时,流动性也需要“调结构”。当前,既要采取优化业务计划配置及深化资产负债管理、预算管理和资本管理等综合措施,推动存贷款业务整体协调发展,又要贯彻落实信贷调控要求,合理把握贷款总量及投放节奏,按计划平稳投放贷款,将贷款增速控制在适当水平。

  更为重要的是,金融机构要统筹兼顾流动性与盈利性等经营目标,合理安排资产负债总量和期限结构,谨慎控制信贷等资产扩张偏快可能导致的流动性风险,大力调整优化信贷结构,不断加大对小微企业、“三农”、先进制造业、战略性新兴产业、传统产业改造升级等方面的支持力度。王信川

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责任编辑:RC 更新时间:2013-10-01 18:12:35 关键字:房地产  

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