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本轮房价又有暴涨的背后逻辑

时间:2016-10-04 08:43:10   来源:察网   作者:张捷    点击:

最近房价暴涨,北京的限购刚刚又加码了,对暴涨城市的房地产调控又开始。中国楼市到底怎么了?某些专家一旦发生与自己预期不同、与自己利益取向不同,就谩骂不讲逻辑了,本文为大家分析中国楼市分化的经济、社会等内在逻辑……

中国的经济领域,一旦发生与自己预期不同、与自己利益取向不同、自己想不清楚逻辑的事情,就习惯性的大骂泡沫和投机,而且与社会情绪吻合,就有一大群拥蹩,但实际上宏观的经济现象,必然有他背后的规律,不是简单的泡沫和投机可以解释的,现在这个现象又在房价暴涨的问题上涌现了,但这里是有特别的规律的,你看不到不等于没有。把别人当作傻瓜的,自己就是大傻瓜,这群号称经济学家的人总是如此,以后经济学家这个头衔会臭街的。

限购的背后,其实是给全社会一个概念,就是去库存已经完成,没有多于的库存了才需要限购啊!这等于是告诉大家可以右侧入场了!所以限购反而成为涨价的发令枪。限购解决不了房子的供需矛盾的,限购提高银行首付等,背后就是使得刚需很多门槛的抬高,原来买得起变成买不起了,这导致的结果就是疯牛变慢牛,房价涨价的趋势不变时间周期加长,以前很快涨起来的,现在要涨更长的时间,而这样的慢牛趋势性的事情,对炒作的资金而言,反而是更容易把握的事情。现在大家都盼着房子降价,这个期盼的本身,就是你希望降价后买房,这样的背景下怎么可能降价?更不可能崩盘。等到有一天大家都盼着房子涨价了,大家都有房子准备升级了,

我们以前就分析了2016年是房地产调整见底的拐点,北上广确实是提前见底了,但真的要全国平均,则很多地方依然压力巨大,尤其是三四线城市,我们公开说房地产指数的,是70大中城市而已,现在是豪宅与鬼城齐飞的时代,我一直在说这一轮是住宅要出现奢侈品的一轮,也是中国内地核心城市与香港接轨的一轮。但如果房价整体平均没有涨,简单的说是流动性过剩和泡沫就不准确了,这里有深刻的机构性变化的问题。

这结构性就是中国的人口流动,已经从进入城市改变为进入核心城市,进入城市的门槛也从户籍变成了住房,核心城市的人口流入需求依然旺盛,带来的房价暴涨是报复性的。别说中介什么的推高房价,炒房团套取资金我早就分析过,但现在的利差已经大不如以前了。房屋成为进入城市的门槛,为何深圳的10不到10平米的鸽子笼房屋可以10万的高价,背后就是这个房子可以算作有了住宅,可以上户口,同时也可以孩子上学,是带有巨大的户籍附加价值的。这个价值当然房价可以有溢价了。

这里我们首先要看到限购的失效,限购的本身,就是宣传这个限购的城市在楼市去库存已经完成,库存没有了,当然要涨!而进一步的是按照这个限购的条件,很多人已经限制不住了。例如北京在2011年开始的限购,现在很多买不了房子的北漂们,已经有了五年连续的社保,也就是他们现在可以买房了,刚需释放很明显。与此同时北上广的房租增长也很快,与地方的房租差很大,北漂的父母愿意出售老家的房子给儿子交首付,这样儿子就可以娶媳妇了,儿子在北京租房需要房租一万多,但父母在老家租房只要房租一千多,相差万元就可以缴纳月供了,如此操作利益是非常明显的,而且我们的去库存政策,使得他们父母可以在二三线城市房子卖得出去,房子一卖,儿子北京买房的首付就有了,别说现在房子暴涨,这暴涨与2011年的高位相差并不多,而且利率大幅度下降以后,真正的月供还款甚至还有降低,北京的供地又有限,怎么能够不暴涨?

另外的刚需在改善型的,主要是父母进京了,在生二胎的背景下,需要大房子,或者老人需要在附近了,要给老人再买一套。这个时候对已经分配北京工作的当年大学生,父母退休是可以投靠子女的,投靠的父母也取得了北京户口,有了购房资格,这个时候你想要限购也是限不住的,更何况北京等开放了外国人购房,需求释放是大量的,这不是投机而是刚需。还有就是产业退出资本,大量的实业老板选择了退休,选则了到核心城市的养老,而他们的孩子在北上广已经从限购的2011年开始交社保5年,混在大城市,因此这些资金也是刚需涌入。这些刚需因素,对房屋涨价的贡献率极大,而且是购买力极强的,房价涨了,你换房是不受影响的,而地方上的产业退出老板,收入也是本地居民收入可比的,房价收入比在这里非常苍白。

这里还有香港衰落的影响,深圳是最先暴涨的,背后是深圳的经济超越香港,在超越的前后产生资产价格重估的此消彼长拐点效应,香港的政治不稳定加剧了资金的内流,这是明显的结构性变化导致的。而更主要的机构性变化在于世界富豪在华资产配置需求,中国的持续发展,世界的富豪都有在华配置资产的需要,这个需要就是在北上广深这核心城市释放的,他们的购买力,不是国内居民可以比的。对此我们可以从另外的角度来看,越南、印度的核心城市核心地区的房价比北上广要高,这个凭什么?我们的这轮上涨的背后,就是我们开放的外资购房,这个预期是很强烈的。

而对中国二线城市的暴涨,我们注意到也就是高铁节点城市最为明显,合肥、郑州、厦门、武汉、杭州等涨得快的城市,都是高铁交汇或者铁路高速出行得到巨大改善,背后就是高铁带来的人流带动作用,我们国家投资高铁十万亿以上,这些投资都是要转化到土地的价值上的,高铁对于国际社会的带动作用和经济价值在房地产上体现。而我们各个城市大修地铁,地铁的价值也是体现在土地上涨上,哪个房价暴涨的城市,不是大规模的投资了基建?我们对城市基础设施投资了几十万亿,如果土地不涨,不是等于说我们的这些投资没有发挥效益吗?

中国收入结构性的变化对房价的分化影响也很大,从2011年到现在的五年,是中国普通人工资增长很快的五年,收入提高承担力也大幅度的增加。这也是中国社会的结构性变化,在核心大城市的工资与地方拉开的距离,现在很多地方工资发不出,工作不好找,但北京俺家保姆的工资一直在涨,而且找人不易,要5000元管吃住了,这比房价前期高点的2011年差不多翻倍了,而在核心城市,百万年薪的人越来越多,这在其他城市也是不可想象的,收入差距的拉大,必然会体现在房屋价格的拉大上。

以后北上广的房价也会出现分化而不是普涨,业内已经说当面粉贵于面包只能做蛋糕,我们不要简单的看新供土地价格远远超过周边房价,以后开发出来的是豪宅,不与周边比房价,而我们所说的暴涨,都是眼镜盯住最高房价的,对很多细节选择性的忽视了,比如北京还有永远的3万以内,对很多刚需三万的房价是极限,结果就是越来越住的远,中间有一个夹心层,夹心的低价是因为富豪不去刚需买不起,反而不好涨。这里我们会看到说北上广涨价的,都是豪宅最高价的涨,以后说暴跌的,更是刚需房被当作豪宅买的看走眼的跌,这样的结构性行情,分化才是核心主题。

对于这样结构性的房价变化,本人认为政策需要的不是只有堵,而是有疏有堵,应当恢复北京以前有的外销房这样的政策,对外国人、各地富豪进京购房等等这些富裕阶层,可以按照外销房,不限购随便高价,给投资资金到合适的投资标的上。这个房子给政府赚取应得的收益,高收益补贴各种保障性住房,保障性住房的限制应当更多,价格应当进一步压低,比如对保障住房上市,应当要求只能卖给有资格的人,而不是缴纳3%的土地款随便出售,在低收入住房有保障的基础上,高房价带来政府高收入对中国经济是有正向作用的。

中国经济现在重要的这信心,能够投资中国的房地产,是对中国经济有信心的表现。因为房地产投资周期长,投资是需要对中国整体未来经济有好的预期才可以的,能够投资房地产而不是外汇,不是换汇外逃,本身不是坏事,这是中国竞争国家不愿意看到的。我们可以回顾一下历史,美国当年崛起的时候,房地产价格就是奇高的,当年美国建设帝国大厦的时候,一个一百多平米的单元,造价就是折合白银10万两,这是多么高的房地产价格?而且美国还是有房地产税的!在这里西方的经济学家就选择性失明了,中国当代的崛起,房地产不光是房子,也是金融信用的来源,我们的货币衍生和贷款,背后都是房地产价值的支撑,我们要有整体的逻辑。

所以我们认为中国的房价暴涨是结构性的不是投机性的,是中国社会转型调结构的必然结果,是中国住宅在核心城市出现奢侈品的结果,是中国全球配置资产刚需的结果,是高铁和市政等大规模投资的价值转化。因此我们要合理认清其中的逻辑,做好自己的规划。对这样的结构性涨跌,需要的是微观政策的微调和适应,把它归为宏观的流动性泛滥、泡沫、投机等,会适得其反。

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责任编辑:寒江雪 更新时间:2016-10-04 08:43:10 关键字:经济  理论园地  

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